深圳龙华红山片区巨无霸地块112.5亿元挂牌

    继去年初兆华斯坦与深圳前海国际能源金融中心联合以134亿元拿下前海总价地王之后，深圳或有新总价地王诞生。近日，深圳市规土委网站挂牌一宗位于龙华新区红山片区的土地，建筑面积多达57 .79万平方米，并拟定将于9月23日出让，挂牌起始价为112 .5亿元，业界预计出让时溢价率将达20%- 30%，有望超过此前的总价地王。地产观察人士解读，地块位于龙华商务中心区的核心部分，未来将会打造成深圳北站新C B D第一期的重点项目。

    溢价率多高？预计达20%-30%

    8月12日，深圳市规土委网站挂牌一宗编号为A 811- 0319的土地，截止期至本月23日。出让公告显示，该地块用途为商业用地、公园绿地、城市道路用地，土地面积约8.70万平方米，建筑面积为57.79万平方米，建筑覆盖率不超过60%。“这块地的体量足够大，届时整体规划设计、建造的可变空间也更大，项目的很多功能可以完整展示出来。”深圳市不动产估价协会会长王波如是说。

    公告同时显示，地块的挂牌起始价高达112.5亿元人民币，折合起拍楼面均价约1.947万元/平方米。据此前媒体报道，这一起拍总价不仅赶超此前前海拍卖的14宗地块的起拍价，还超过多宗前海地块的成交价格。只要溢价率达19.1%，该地块将一举刷新去年初兆华斯坦与深圳前海国际能源金融中心联合拿下的成交总价达134亿元的前海地王纪录。

    而本周三下午，深圳市不动产估价学会理事陈平在接受记者采访时认为，该地块目前起拍价相对合理，预计出让时地块溢价率将达20%-30%。若按此溢价率粗略计算，该地块总价将超过135亿元，有望成为深圳总价历史新地王。

    “这个溢价率是基于目前整个深圳楼市的情况、房价水平与未来走势做出判断的。”陈平解释，6月底股市动荡导致深圳楼市相对“降温”，近期一二手交易量有所下降，购房需求也减少。在这样的背景下，开发商对地块的价格预估也会偏保守。不过当然不排除部分预期看好的房企比较激进。

    有哪些优势？位于龙华商务中心区核心

    观察地块控规图可发现，此次出让的地块就在去年由华侨城与招商联合体以30 .4亿元总价拿下的A 818-0462号宗地附近，位于龙华新区红山片区，由05-05、05-09、05-11地块构成，其中05-09地块与地铁红山站无缝对接。

    从过往一年多出让地块性质来分析，龙华新区出让的土地大部分是二类居住用地+商业用地，也有少量的居住用地、产业用地以及公共性质用地。出让方式多为协议或者作价出资，像A 811-0319宗地这种挂牌出让的商业用地，今年以来当属第一宗。而且，在土地资源向来稀缺的深圳市场，每逢新地块出现，除了一众房企大佬上演抢地大戏之外，坊间往往也会展开一场热闹的“口水大战”。此次龙华A 811-0319宗地的挂牌，也引发诸多业界人士对地块价值的热议。

    陈平对地块十分看好，他称，这块地位于龙华商务中心区的核心部分。近年来，因高铁站、地铁站的开通，加上与罗湖福田直线距离近，龙华片区正在往城市中心区发展，人口密度也不断加大。区位优势决定了该地块未来将形成一个配套非常齐全的功能区域，产生规模效应。“而且，如果龙华片区的商务功能发展起来，由于商务中心价格相对福田中心区更有优势，未来这里将有很多企业进驻，住在龙华、工作在龙华将成为一种趋势。”

    他同时指出，如果后续开发商资金量跟不上，很容易造成项目延期。地块的大体量也限定了严苛的准入条件，开发商必须具备大型商业项目运作经验，以及招商、推广、客户资源等方面的积累。

    第一太平戴维斯投资部董事吴睿认为，龙华片区目前还缺乏产业聚集区，这块地以后将会打造成深圳北站新CBD第一期的一个重点项目，主要承接福田C B D的部分外溢商务需求。“该地块商业规模如此大，未来去化将存在一定风险，回款周期相对比较慢。开发商如果不具备极强的商业开发和运营能力，根本‘啃不下来’。”

    利润点在哪？写字楼、公寓等

    近年来，随着“一中轴九片区”、“三廊九园”的城市规划和产业布局，龙华新区人口结构不断发生变化，消费需求也逐渐加大，中航、星河、绿景、招商等商业地产巨头迅速在此跑马圈地，商业因此呈现爆发式增长态势。仅在去年，龙华新区就有中航九方、星河COCOcity等7座购物中心相继入市。

    “这块地是纯粹的商业用地，未来可以开发的产品无非就是公寓、酒店、写字楼、商业，能迅速回款的产品应该是公寓跟写字楼产品。”一要求匿名的业内观察人士判断，写字楼和公寓是地块后续主要利润点。

    吴睿也表示，上述招商华侨城联合体拿下的那块地虽然也是商业用地，但将会打造成类似于欢乐海岸、海上世界的商业中心，而A 811-0319宗地建成以后将是一个以商务、公寓为主的商业综合体，两者定位不会雷同。未来写字楼与公寓方面还是会有一些好的利润点。

    在接连祭出中海、龙光两块住宅“地王”之后，龙华片区的房价一路狂飙，目前部分一手住宅均价已突破4 .5万元/平方米。公寓方面，星河盛世的二手公寓均价超过4万元/平方米，即将入市的星河传奇商务公寓据称均价也将介于4万-5万元/平方米之间。可以预测，后期地块的公寓产品价格也将很有竞争力。上述业内观察人士指出，公寓本身首付需要五成，贷款10年，一定程度上提高了购房门槛，因此地块不可能像住宅用地一样能够快速回流资金。