上海南京西路地块10亿挂牌出让创新高

      临近年底，上海土地市场上重量级地块接连推出。继董家渡百亿地块后，寸土寸金的南京西路、茂名北路口又推出了一幅商办地块，商业面积高达九成。

      据了解，该地块虽然出让面积不足1.2万平方米，但底价高达10亿元，起始楼板价高达5.4万元／平方米，创下今年上海土地市场挂牌价新高。

5.4万楼板价创新高

      据今年第154号土地公告显示，这幅地块为静安区南西社区111－09地块，也叫轨道交通12号线南京西路站地块，东至茂名北路，南至威海路，西至静安别墅，北至锦江向阳商厦，属于商办用途。地块的出让面积为11665.8平方米，容积率1.6，规划地上建筑面积为18530平方米。

      这次出让的是地下一层和地上建筑的土地使用权，地下二至地下四层为地铁12号线南京西路站，目前，地下建筑已先期施工。记者注意到，12号线南京西路站地块坐落于南京西路商圈核心位置，北面紧邻吴江路美食街，与梅陇镇广场只有南京西路一路之隔，轨道交通２号线南京西路站近在咫尺，是不折不扣的黄金宝地。因此，这幅地块面积虽小，保证金却高达５亿元，起始价格为10亿元，按照地上建筑面积估算，起始楼板价达到惊人的5.4万元／平方米，这也是今年上海土地市场挂牌起始价最高的地块。

      另据预公告显示，这一地块还有不少的“隐形成本”，受让人须承担地铁12号线提前实施的部分结构、桩基工程费用。地块内一幢保留历史建筑复建要求按静安区规土局提供的规划方案在地块内复建，并尽可能使用原建筑拆解材料，而保留历史建筑的设计、拆解、保管、运输费用同样须由土地受让人承担。

商业面积占比九成

      南京西路沿线的商铺租金昂贵，且供应十分稀缺。这次南西社区111－.9地块规划的地上建筑面积中，商业部分不小于90％且不大于95％，办公部分不大于10％，也就是说，商业面积至少为1.67万平方米，而这部分南京西路地铁上盖的零售商业面积就显得十分难能可贵，也增加了该地块的价值。

      记者从上海市土地交易市场获悉，静安区将以“招挂复合”的形式推出该幅地块，若通过资格审查的有效申请人数为三人及以上，这一地块将采取招标方式出让，若通过人数为三人以下的，地块则采用挂牌方式出让。

      机构分析人士表示，这一地块所在的位置不错，南京西路属于中高端商务板块，地块周边轨道交通２号、12号线汇集，且周边配套已十分成熟，附近有中信泰富、恒隆广场等高端商务楼宇，整体板块的商务气氛浓郁。“地块起价不菲，当前恒隆和中信泰富办公楼售价不过在７万元／平方米左右，所以预计地块产生高溢价的可能性不大。当前土地市场供不应求，尤其是地段优势突出的地块，所以不排除部分欲获取地块的房企高价拿地的现象，也正因为如此，所以地块采取了招挂结合方式，以平抑可能出现的高价。”

未来租金回报率可期

      分析人士认为，尽管这幅地块体量较小，但是考虑到静安区的市中心核心位置，并且土地供应十分稀少，特别是这样的地铁上盖地块，因此对于大型开发商还是具有不小的吸引力。

      在该地块预合同中规定了开发商需自持一半的商业部分，预计开发商对于物业最终也将以自持为主。“静安区由于商铺位置市口不同，租金也有很大差别，部分位置较好的商铺租金可以超过２０元／平方米／天。如果未来建成的项目参照较高的租金标准，那么租金回报率还是可期的。”