上海推145万㎡土地政府意在试探市场

　　据《21世纪经济报道》，上海楼市未见好转。数据显示，今年5月，上海市商品住宅成交面积为59.55万平方米，环比下跌21.78%。进入6月继续走低。

　　后市不明朗，导致上海市土地相关部门开始“出招”：5月底一连推出多幅土地预热，包括对市区董家渡社区13、15号地块重新分割之后的规划公示。据21世纪经济报道记者统计，5月底上海预热的土地，面积约为145.37万平方米。

　　综合多家第三方机构的研究分析，这批土地有三大特征：地块面积小（占地10万平方米以下）、地处市中心地段、具备整体开发概念。分析认为，政府同时推出这么多地块，意在试探市场。

　　董家渡地块提前预热，即是出于上述原因。按照4万元／平方米的预期楼板价匡算，董家渡13、15地块总价超过300亿。“董家渡地块太大，300亿不是一家开发商能拿下来，分割出让有利于整个区域的快速提升，并能获得更高溢价。”专家说。

　　多数业内人士认为，今年土地溢价空间将受到挤压。将于2014年7月9日出让的黄浦五里桥地块，即使按照3.55亿元的起拍价匡算，楼板价也高达3.68万元/平方米，是自2003年以来起始单价最高的宅地。而目前该地块周边的紫荆新苑，二手房成交均价仅为40289元/平方米。

　　上海对如此巨量的土地进行预热，源于土地市场和商品房市场的齐齐下滑。

　　前不久上海已大幅削减了今年的土地出让指标，从去年的1000公顷下调了30%至700公顷。为避免流标，政府的推地动力也不足。5月除少量配套动迁用地外，仅成交2幅商住地，面积3.54万平方米，成交金额仅32.4472亿元。还有两幅地块由于无人竞买不得不延后一周挂牌出让。分析表示，从4-5月情况看，上海土地市场已跌入底部。

　　而在商品住宅市场，上海已连续第6个月成交量同比下跌。

　　数据显示，5月，上海商品住宅共计成交59.6万平方米，环比下跌21.8%，同比下跌34.9%。一手商品住宅成交量跌至2011年以来同期最低水平。德佑地产市场分析师赵葆根表示，5月上海楼市已经进入“冰冻预警”的阶段，6月份，开发商为了冲刺半年业绩，面临着更为严峻的去化压力，降价范围和幅度将会扩大。

　　2014年前5个月上海商品住宅累计成交334.82万平方米，比去年同期下跌31.75%。专家说，4月、5月上海商品住宅的成交量不足60万平方米，是一个楼市遇冷确认的明显信号，价格下行的压力正在加大。

　　现金流不够充足的开发商，已开始降价跑量。5月30日开盘的绿地海域笙辉，报价由2.8万元/平方米降至2.5万元/平方米；浦东张江板块的东郊紫园，5月31日推出小区最后35套别墅房源，原均价7万元/平方米，打7.5折后均价在5万元/平方米左右。

　　绿地集团董事长、总裁张玉良此前在接受媒体采访时指出，当前中国房地产市场，分化将进一步加剧，不能简单看空或看多。短期来看，预计未来3-4个月市场会继续呈现比较严峻的状态，但与此同时外部环境可能会发生一些变化，并随着时间的推移会起到一定调节作用。