广州刚需住宅供给仍紧缺-中地会

　　“小房子”全省范围不足

　　楼市出现了供大于求？即使是，也是结构性的，“小房子”仍很紧缺。日前，广东省住房和城乡建设厅住房发展与市场监管处处长潘伟堂传递出这样一个信息。

　　潘伟堂介绍，今年第一季度，广东省商品房交易面积1600多万平方米，同比下降了8%，是近两年来的首次下降。但是，目前广东省的房地产开发投资仍保持较快的增长，虽然增幅出现了一定的回落：第一季度，广东省房地产开发投资1200多亿元，同比增长16%，增幅比去年回落了6个百分点。

　　即使今年的施工面积在增加，但是中小户型产品依然不足。“今年第一季度，广东省商品房住房交易面积占商品房交易量的89%，但是，90平方米以下的商品房的竣工面积和交易面积只占商品住房总体的17%和22%，竣工的占比明显低于交易的占比，可以看出，中小户型、中低价位住房的占比明显偏小，首次置业的刚性需求仍难以得到有效的满足。”潘伟堂说。

　　广州刚需需求仍在攀升

　　广州市的情况又如何？“虽然今年第一季度的成交量比去年同期有所下降，全市的成交均价在今年前两个月也有所下滑，但这其实是区域调整带来的变化。”业内人士表示，楼价真正下滑的情况目前在广州楼市并没有发生，只是外围区域刚需楼盘销售量的增加拉低了全市的整体均价。“萝岗、从化、增城受惠于区域调整，成交量同比大幅上涨，但由于其房价相比中心城区要低，这些区域成交量占比的增加，拉低了全市的整体成交均价，同比下降了6%，但如果去掉新增的从化、增城，广州原十区的成交均价其实上升了5%。具体来说，原中心六区的成交均价同比微升0.6%，原外围四区的成交均价同比攀升了12%。外围刚需楼盘的涨幅在领跑。”

　　而且，刚需住房的需求仍有不断攀升的趋势。“根据近期公布的一项数据，每四年，广州市户籍人口就增长100万。由于流动人口不断增加带来的‘机械式增长’，意味着刚性需求还在不断积累。”业内人士说。

　　外围刚需房尤其紧缺

　　回顾历年新增住宅供应与成交的情况，从2006年至2014年第一季度，广州一手住宅的年均供需比约为1∶1.03；2013年第一季度全市的供需比约为1∶1.17；今年首季全市供需比更增加至在1∶1.5的水平。这说明新增住宅供应还是未能跟上潜在需求的步伐。

　　其中，中心六区去年第一季度的供需比约为1∶0.80；今年第一季度的供需比约为1∶0.83。而传统外围四区去年第一季度的供需比约为1∶1.48；今年第一季度的供需比约为1∶1.67，这显示出，在传统的外围四区，供应远未满足需求。“或者可以说，中心区的高楼价，让刚需人群不得不把目光转向郊区。”业内人士说。

　　“五一”究竟该不该出手买房？专家总结了相关数据及经验后发现，目前广州面向刚需买家的一手住宅产品仍处于供不应求的阶段，有合适的房子且买得起房的，不妨及时出手。

　　专家观点

　　降价走量料难发生

　　按照以往的经验经验，现阶段，促进经济仍是各项工作的重中之重，在这样一个时间节点，如果房企由于过紧的货币政策导致资金紧张、开发收缩，将不利于整体经济，今年“货币政策保持松紧适度”也体现了一定的政策灵活性。在利率方面，存在一个前低后高的季节性模式，需要对年初的经济放缓信号观察足够的时间，才考虑是否需要放宽、放松政策。预计第二季度后房贷可能不会像现在这么紧张，楼市降价走量的情况近期很难发生。

　　市场回落

　　原因很多

　　今年房地产市场成交回落有几方面的原因：一是去年广东省房地产市场十分活跃，商品房交易面积接近1亿平方米，交易金额接近9000亿元，均创出历史新高，市场的有效需求得到有效的释放；二是广东省商品房的价格，特别是一线城市仍然处于历史高位，自住型、改善型住房需求的购房压力较大；三是广东省商品房供应的结构不太合理，高价位的商品住房占比过大，中低价位商品住房的占比偏小。

广州刚需住宅供给仍紧缺

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