2014年第一季度全国土地市场季报

      全国土地市场总体情况：近来，全国数个城市楼价低迷也给土地市场蒙上了一层灰霾，3月份，土地市场降温，全国土地供应成交均处于低迷态势。但这并不意味土地市场沉寂了，这样的态势和此前地方政府积极拿地、房企加大土地储备等有关。1~2月份一线城市迎来了土地出让热潮，很多房企在业绩较好的支撑下，拿地姿态较积极。到了3月份，整个楼市出现看跌情绪，地方政府也不会在悲观情绪下逆势推地。对于很多房企来说，目前的关注点不是获取土地，而是如何确保此前高价的土地能迅速步入高周转的开发通道中。

      全国土地市场排行榜：一季度，住宅用地排行榜方面，总价排行榜中，方兴101亿夺上海闸北区大宁地王，北京土地上榜较多；楼面均价排行榜中，城市分布较分散，上海大宁地块位居榜首。商业用地总价排行榜方面，杭州深圳上榜地块较多，多数地块底价成交；楼面均价排行榜中，北上广深上榜地块较多，北京门头沟商业用地溢价率达107.52%。

      三大经济区住宅用地市场情况：一季度，环渤海经济区供求量随楼市降温而下降，楼面均价降至4745元/平米，溢价率仍处高位；长三角经济区市场供求量同比小幅下降，溢价率处于高位；珠三角经济区一季度供应成交同比涨幅较大，出让金破500亿元。

      重点城市住宅用地市场情况：北京一季度宅地出让金突破600亿，未来土地市场将会逐渐分化；上海一季度宅地出让金破300亿，沪土地市场趋向理性；广州第一季度出让21宗土地入账达228亿元；深圳一季度卖地231亿无宅地成交；天津武清及滨海新区仍为供应大户远洋近4亿底价摘武清下朱庄4宗地。

一、全国土地市场分析

      近来，全国数个城市楼价低迷也给土地市场蒙上了一层灰霾，3月份，土地市场降温，全国土地供应成交均处于低迷态势。但这并不意味土地市场沉寂了，这样的态势和此前地方政府积极拿地、房企加大土地储备等有关。1~2月份一线城市迎来了土地出让热潮，很多房企在业绩较好的支撑下，拿地姿态较积极。到了3月份，整个楼市出现看跌情绪，地方政府也不会在悲观情绪下逆势推地。对于很多房企来说，目前的关注点不是获取土地，而是如何确保此前高价的土地能迅速步入高周转的开发通道中。当然，随着楼市逐渐反弹和库存的逐渐去化，一线城市的郊区市场依然会有一波新的土地出让热潮。

      1、土地供应市场退烧，热度有所下降

      土地市场经历了去年年底的火爆后，14年逐渐降温，今年一季度供应量与去年同期相比有所减少。近期房价的波动也传导到了土地市场，导致土地市场遇冷。2014年第一季度，全国百城共推出3697宗土地，供应量15479万平米，同比下降19%。3月单月全国百城推出907宗土地，供应量为3994万平米，同比下降9%，环比下降19%。截至目前，土地市场热度相比之前已经有所降温，但热门地块仍然会有房企争抢，部分远郊区地块会较多受到市场大环境以及自住房供应影响，温度将有所降低。

      从各类用途土地供应情况来看，2014年一季度住宅综合用地共推出1053宗，供应量5676万平米，同比下降19%；商办用地共推出836宗，供应量为2541万平米，同比下降14%。3月单月宅地供应211宗，供应量1071万平米，同比下降22%，环比下降39%。全年来看，去年楼市量价高速上涨、土地市场热潮不断的情形或难再现，“降温、放缓、趋稳”将成为今年的大趋势。

      2、受楼市价格波动影响，土地交易市场遇冷

      3月份，土地市场骤然降温，全国百城土地出让金收入仅为955亿元,，同比下降27%。本月土地成交量大幅缩水一是受楼市价格波动影响，开发商不敢再高价拿地，二是很多房企已经在去年完成了土地储备，不再急于拿地。2014年一季度，全国百城共成交土地3435宗，成交量为14180万平米，同比下降23%。3月单月，全国百城共成交土地740宗，成交量3202万平米，同比下降43%，环比下降28%。近期，一线城市中的北京和广州个别楼盘降价销售，目前常州、杭州和南京等长三角城市多处楼盘出现降价现象。此轮楼市调整反映出的是一个供大于求的市场关系，是一次房地产业内的自我调整，市场是最主要的因素。2014年调控政策强化对于不同城市的“分类指导”，将导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，预计今年土地市场将以平稳为主基调。

      从各类用途土地成交情况来看，一季度住宅综合用地共成交980宗，成交量为5380万平米，同比下降20%；商办用地成交727宗，成交量2347万平米，同比下降21%。3月单月宅地成交203宗，成交量1203万平米，同比下降37%，环比下降23%；商办用地成交185宗，成交量746万平米，同比下降33%，环比上涨42%。本月住宅用地成交量下降，商办用地成交量环比上涨。

      3、楼面均价持续下降，市场出现看跌情绪

      一季度，全国百城土地楼面均价1902元/平米，同比大幅上涨41%。3月单月土地楼面价为1492元/平米，同比上涨17%，环比下降14%。从各月走势来看，自2013年以来楼面均价整体呈上涨趋势，但进入2014年后，连续三月土地楼面价下降，土地市场热度减退。对于很多房企来说，目前的关注点不是获取土地，而是如何确保此前高价的土地能迅速步入高周转的开发通道中，。当然，随着楼市逐渐反弹和库存的逐渐去化，一线城市的郊区市场依然会有一波新的土地出让热潮。

      从各类用途土地楼面均价情况来看，一季度住宅用地楼面均价为2704元/平米，同比上涨49%；商办用地楼面均价2472元/平米，同比上涨32%。3月单月，宅地楼面均价2171元/平米，同比上涨16%，环比下降23%；商办用地楼面均价1327元/平米，同比下降5%，环比下降32%。从各月走势来看，本月两类用地价格均呈下行趋势，且商办用地降幅较大。

      4、土地出让金骤减，溢价率无明显变化

      随着土地成交量的下降，土地出让金也骤减，但同比去年一季度仍略有上浮。一季度全国土地出让金共5386亿元，同比上涨15%。溢价率16%，与去年同期相比高出1个百分点。3月单月，土地出让金955亿元，同比下降27%，环比下降32%，溢价率为14%。本季度土地出让金与去年同期相比略有上涨，预计进入4月后，随着各个地方全年供地计划出台，土地供应量将小幅上扬，届时土地成交量也将缓慢攀升。

      从各类用途土地的出让金和溢价率情况来看，一季度住宅综合用地出让金为3649亿元，同比上涨20%，商办用地出让金1444亿元，同比上涨10%。3月单月住宅用地土地出让金为697亿元，同比下降19%，环比下降35%，溢价率为15%；商办用地土地出让金为191亿元，同比下降43%，环比下降24%，溢价率为20%。从各月走势来看，本月住宅类用地出让金环比降幅较大。