12月上海密集推地：起始总价208亿

　　上海土地市场在12月迎来翘尾行情。

　　12月3日，上海中原地产发布的一则监测数据称，12月上海有41幅地块计划入市竞拍，总土地面积146.37公顷，起始总价为208.88亿元，推地起始总价仅次于9月。其中，商品住宅用地10幅，仅比9月少了1幅。

　　这41幅地块中，起始总价超过10亿元的有7幅，其中商住办综合用地——“黄浦区五里桥街道99街坊2/2宗地块、7/2宗”，计划在12月11日进行现场竞价，该地块东至蒙自路，南至龙华东路，西至鲁班路，出让面积64980平方米，起始总价为59.50亿元，折合起始楼板价32067元/平方米。

　　某外资房企总经理称，目前来看，上海的土地市场仍然很热，12月有41幅地块集中推出，说明出让方对土地市场很有信心，一些重量级地块不排除已和有意向性的开发商做过沟通。

　　“‘沪七条’出台后，楼市受到一些影响，但应该不会有实质性的负面影响。而且，影响也是短暂的，所以开发商目前的拿地热情仍然很高。”该总经理说。

　　黄浦区一地块

　　起价59.5亿元

　　黄浦区五里桥街道的99街坊2/2宗地块、7/2宗地块，尤受开发商关注。

　　截至昨日发稿，已有46家开发商领取该地块标书。

　　专家称：这幅地块占地面积较大，是2003年以来黄浦、静安及原卢湾区一级土地市场出让面积最大的一幅地块。而且，这幅地块包含一定面积的宅地，在近年的市中心土地市场中同样罕见。专家称，除了2003年原卢湾区推出过一幅居住用地，近年来，黄浦、静安及原卢湾区推出的基本都是商服用地。

　　不过，住宅用地在上述黄浦区五里桥街道地块中占比并不大。

　　按答疑纪要所述，99街坊7/2宗地块面积为9390平方米，土地用途为住宅。其中，需配建5%保障房，但如有极特殊原因无法安排建设实物房源，可折算为货币交纳。

　　某港资房企负责人称，上述黄浦区地块体量大，起始价就高达59.5亿元，最终的竞拍价格可能会达到六七十亿元，只有大型房企才能问津。

　　而上海融创绿城房产有限公司相关负责人则称，对于优质地块他们一直保持关注，“我们也想在年底做一些土地储备，目前宅地、商办都在看。但具体在哪儿拿地，要看地块是否符合公司定位。”

　　答疑纪要显示，前述黄浦区地块要求发挥世博品牌效应，依托滨江和南园绿地的滨江区位以及生态优势，与中山南二路北侧汇景天地商业业态形成互动互补，引进生态型、智能型高品质商业业态，对接后世博滨江生态商务区建设。

　　据专家介绍，目前上述黄浦区地块周边，华丽家族汇景天地的住宅价格在4.2万-6万元/平方米，办公性质的物业大多是酒店式公寓，价格在5.5万-6万元/平方米。

　　她认为，11月末淮海中路街道商办地块已拍到了4.28万元/平方米，考虑到五里桥街道总价较高，楼板价应不会超淮海中路街道地块。

　　部分房企年底忙“补仓”

　　12月土地密集入市，在不少开发商的意料之内。

　　上海某开发商称，地方政府在年底有两个指标，一是楼市成交均价，二是土地供应指标。12月推地量较大，一来可以呼应监管层的要求，二来也是要完成全年供地任务。而且，当前土地价格预期也不低。

　　据该开发商称，第四季度向来是房企拿地的高峰期，“年底拿地，来年开发并在下半年预售入市。特别是大型房企，年底拿地有些像为来年春耕做准备，补充一点土地储备。”

　　某上市房企总裁同样提到，12月上海土地供应量加大，市场较好当然是一方面，更主要的还是政府需要完成全年供地计划，“今年前9个月推地较少，所以到了四季度自然会多一些。预计市场热度不会下来，上海是兵家必争之地，只要是上海的地块就都受开发商欢迎。”

　　“开发商只要有钱，拿地积极性是没话说的。只是由于竞争激烈，未必会拿得到。”前述上市房企总裁说，目前上海出让地块的起始价格已明显抬高，但土地市场的供求压力仍然很大，“一般来说楼市供求压力大，土地市场的供求压力就会大。”

　　他特别提到，临近年底，各开发商补仓增加土地储备的意愿很强，但各家开发商的情况不同，拿地态度也不一样。对于那些想要进驻上海的外地企业来说，花大代价拿地也值得，“而像我们这种已在上海有多个项目的民营房企，拿地的兴趣当然是有的，但不会出太高的价钱。今年以来土地市场持续火热，价格已处高位，我们会谨慎对待。”

　　某品牌房企相关负责人也提到，一些外地房企为进驻上海，此前一度不惜重金拿地，“像我们这种全国性的大公司，拿地是不分阶段的，全年都一样，也不大注意市场的波动，市场好市场坏都得拿。当然在策略上也有些判断，比如什么时候多拿，什么时候少拿。”

　　他坦言，相比之下，他们对于商办地块不怎么关注，“我们在关注一些宅地，但具体情况目前不方便透露。”

　　11月土地成交总价

　　环比增38.77%

　　前述外资房企总经理称，12月土地市场颇具风向标意义，“如果最终这些地块拍出的价格仍然是向上的，那么说明开发商对市场的预期还是好的。”反之也能说明市场预期。

　　某港资房企负责人认为，12月上海出让的地块虽然数量较多，但宅地仍然较为有限，且位置偏远，预计竞拍时不会像11月出让的几幅宅地那样火爆。“我们还没看到感兴趣的。”该港资房企负责人说，“今年各家企业前面拿地比较多，到了年末可能会挑挑拣拣，不像9、10月份时那么着急。”

　　据统计，今年11月份，上海成交经营性土地25幅，总面积为109.34公顷，成交面积环比上升47.25%。其中商服用地、商住用地和住宅用地分别为34.96公顷、17.85公顷和56.53公顷。土地成交总价为176.89亿元，环比上涨38.77%。土地平均溢价30.58%，环比上升8.65个百分点，其中宅地平均溢价率为45.95%。

　　某民营房企副总裁认为，到了年底，房企还是愿意继续拿地的，“今年楼市销量好，房企资金较充裕，虽然前不久出了‘沪七条’，但市场并没有出现明显拐点，供求环境还是对开发商有利，所以各房企当然会增加投资力度。”