杭州首现保障房配建项目退地保障房配建比达32%

      以配建32%保障房摘牌的[2011]18号住宅用地在坚持1年后于日前无奈退地。杭州这个国内最早施行招拍挂制度，并为全国仿效的城市，或又将在土地市场树立一个标杆——国土部7月出台规定，对溢价超过50%的房地产用地，调整出让方式，采取竞配保障房面积等方式后，配建地块会逐渐增多，而市场寒流下，难免出现开发商竞地后又噎住的情况，对此如何处置？杭州的先例或将成为国内此类地产项目的参照。

      保障房配建比达32%

      [2011]18号宅地规划总建筑面积仅11714平方米，不过毗邻京杭大运河、拱墅区政府和商业中心等，配套成熟、交通便捷。

      去年7月，该袖珍地块出现激烈竞价，18家开发商报名，3轮报价后即溢价45%达13050万元上限。之后又经历20轮保障房配建面积竞投后，由温州天元房地产开发有限公司以32%的配建比例竞得。

      这是杭州首块通过保障房竞投摘牌的土地。按出让规定，18号地32%的保障房为3722平方米、约75套公租房，建成后无偿移交政府。扣除这部分成本，该袖珍地块的楼面价达1.6万元左右，创板块最高价。杭州迄今已出让15块需要配建的宅地，配建比例一般在10%左右。

     天元房产董事长王润南表示，18号地块有一部分商业用地，原计划打造成企业总部大厦。岂料竞地后不久，欧债危机爆发，影响到天元股东回款，公司又在江西被骗1亿多元，诸多因素叠加，导致资金链紧张。另外，企业也想集中资源向西拓展，只能申请退还18号地块，目前正在办理相应手续。当下房地产形势不佳，强行开发18号地，只会亏本。

     事实上，18号地的出让金至今未缴清，已超过国土部规定的1年大限。按通行算法，18号地建成后销售单价达2.4万元才能保本，已超过区域房价承受力。今年4月，周边3号地块出让，楼面单价不足1万元。

     杭州市住房保障办公室政策指导处处长朱宇达表示，去年天元房产竞地后不久，就表示地块开发有难度，希望在配建比例不变的前提下，获得政策照拂。

     今年7月，天元房产向房改办提出书面申请，称当初竞地激烈，导致原定配建比例从10%飙升到32%，公司虽经多方论证、努力，可由于地块面积有限，开发一定会亏损。根据2011年12月中央有关文件规定，保障房最高比例不超过20%的规定，希望对18号地超过20%的保障房进行合理调整。

     朱宇达在接受早报记者采访时表示，18号地公开出让，天元房产自愿竞得，也签署配建合同，不可能调整配建比例。

     业内人士认为，大家遵守的是同一个规则，同意天元房产的申请，则有损公平，如何平衡其余竞得配建宅地的开发商？

     难保不再出类似案例

     去年2月，杭州出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，规定当年商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。同年5月，首次挂牌出让2宗含有配建保障性住房的宅地，延续十数年的“价高者得”的宅地出让模式由此被变革，对涉及配建保障性住房的地块将设价格上限；同等价格条件下，谁建保障房多，地块开发权就归谁。朱宇达表示，当时上海、北京、广州等城市也出台过类似规定，但鲜有落地，杭州可能为首先施行的城市。

     出让地块中配建保障房能提高保障房建设效率，改变以往政府从土地出让中“抽头”，转而另择地方建设保障房的做法。在商品房中配建保障房还能避免出现“贫民窟”，在一定程度上缓和住宅两极分化。同时也存在较大争议，会增加项目操盘难度，在高端住宅中并存一部分保障房住户，是否会导致小区居民间隔阂？

     今年7月，国土部颁发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，要求各地要密切跟踪市场形势，切实把握好土地出让节奏、时序和价格。对预判成交价创历史总价最高，或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地，包括商服、住宅或商住综合，要及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。

     杭州迄今出让的15块配建宅地，配建内容均为公共租赁房，总计17.8万平方米、3.5万多套。11块签署配建协议，其中1块已开售，另有1块已开工。朱宇达介绍，配建的公租房必须为小区首期建设，必须跟商品房统一设计、装修，享有小区同样配套，融入小区统一管理。

     目前，出让地块中配建保障房虽为国内新生事物，但数量会逐渐增多。当下市场形势不佳，政策多变，配建地块能否如期开发，存在较多不确定性。国内鲜闻配建地块申请更改、退地的案例，天元房产虽因为自己当初的冒进最终以申请退地收尾，但在楼市诸多不确定下，未来难免再次出现类似案例。

     杭州于上世纪90年代率先引进土地招拍挂制度，城市建设用地收进储备中心后公开出让，该方式随即为国内其他城市效仿。杭州这个土地出让金率先破千亿的房地产一线城市，在配建的处理方式上，或将成为其他城市借鉴。