深圳新一轮土改启动小产权房仍交易红火

　　深圳的新一轮土地管理制度改革确定“推进原农村城市化历史遗留违法建筑处理试点”，并选定了两个试点社区。

　　然而，在售的“小产权房”似乎并未受到此消息的影响。记者走访发现，目前深圳“小产权房”交易市场仍然红火，新一轮土地管理制度改革的推进难度极大。

　　“小产权房”销售降温难

　　今年5月，深圳选取沙井街道共和社区和平湖街道山厦社区作为土地管理制度改革试点社区。

　　但这一消息并没有给“小产权房”交易降温，反而引发了相反的猜测。一些楼盘甚至将媒体报道的“‘小产权房’有望确权”的消息张贴在售楼处明显位置，作为宣传噱头。

　　这些“小产权房”看房者众多，销售火爆。以位于深圳宝安区沙井街道步涌社区的新城市广场为例，“来访登记簿”上的记录显示周末有20多批购房者前来看房。记者走访时发现，这些楼盘周末一般要接待20至40批看房者。而从选房清单上看，一些尚未竣工的楼盘都已销售过半。

　　记者以购房者身份随机与一些看房者攀谈，他们的普遍想法是：收入偏低使其难以承担当前高房价之下的还贷压力，房价降不下来，就只能买“小产权房”。以深圳沙井和清湖地区为例，目前“小产权房”的价格为每平方米5000元左右，这与每平方米售价动辄上万元的商品房相比，显然具有吸引力。

　　“小产权房”处理的死结

　　根据2006年出台的《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》，原村民建设非商品住宅的建设标准是居住用地的基底面积不超过100平方米，住宅建筑面积不得超过480平方米，并要符合“一户一栋”原则。

　　然而，多年来，深圳的“小产权房”越建越高。对此，此次改革试点社区的沙井街道共和社区书记张金泉说，当年为了支持特区建设，原村民低价将土地卖给了政府，随着下一代的出生，原村民的居住需求难以得到满足，产生了加建房屋的需求。但一直以来相关政策都是只堵不疏，“就像等红灯一样，等3分钟可以，但如果让你等1个小时甚至更久，你还等不等，肯定就什么都不管，就冲了！”

　　对于这一说法，深圳市规划土地监察局法制处处长方玉龙表示，这一方面是由于原村民的一些建设要求超出了现行规定；另一方面疏导原村民合理需求方面的机制建设确实有待加强。

　　深圳市规划土地监察局提供的数据显示，经初步统计，截至2009年底，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑总计达37.74万栋，约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积的一半。近三年，违法建筑总量仍然在小幅上涨。仅今年上半年，该局就接到各类违法建筑、违法用地举报投诉近4000件次。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，“小产权房”处理的成败关键在于如何寻求一个平衡点。“如果‘大赦’，会导致社会对法制的不信任。而如果法不责众，这些‘小产权房’又成了阻碍城市发展的‘钉子户’。处理工作似乎陷入了死结，这也是‘小产权房’抢建、加建屡禁不止的根本原因。”

　　“红本”之争

　　实际上，2002年深圳就出台了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》及其实施细则，规定对1993年以前的历史遗留违法私房的罚款标准为每平方米30至130元，可以说给了相当大的优惠。但是实际上，前来办理认定手续的原村民却很少。

　　2009年，深圳又出台了《深圳市人大常委会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，但相关配套实施文件却至今仍未出台，使得相关处理工作迟迟未能正式展开。“其中原因在于：处罚太高，大家都不来办了；处罚太低，又便宜了违法者。要寻求一个平衡点很难。”深圳市规划土地监察局综合处副处长文耀宇说。

　　对于深圳即将开展的“小产权房”处理，张金泉持乐观态度，但认为拿到“红本”才是关键。所谓“红本”，即指深圳市颁发的享有占有、使用、收益、处分完全权利的红皮房产证。而目前的“小产权房”只能拿到限制权利的绿皮房产证。“拿不到红本，相当于没有改，因为房屋不能流通，就没有办法盘活资金，开展生产，村民就只能依靠违规加建出租物业为生。”

　　对此，宋丁认为，原村民想要的是让大部分“小产权房”都能拿到“红本”，然而占深圳总建筑面积近一半的这些违法建筑如果获得“红本”，继而参与商品房市场竞争，那么对30万原村民的“公平”就会导致对现在1500万市民的不公。但如果无法拿到“红本”，原村民是否会配合此轮处理工作又成了未知数。“红本”之争凸显了利益博弈之烈。因此，虽然即将开展的新一轮处理较以往有更大的推进空间，但其效果仍然难以乐观，很可能在执行层面被架空，最终不了了之。