7月中旬北京将迎住宅用地交易高峰万柳地块不应“被调控”

      [提要] 万柳地块无疑是楼市调控以来北京市国土局推出的罕见的优质地块之一，万科、融创、保利、中赫等多家知名房企已经确定投标，使其成为各界关注的焦点。

      七月份，北京土地市场将再掀高潮，根据伟业我爱我家市场研究院整理的官方数据发现，北京近期集中挂牌出让一批住宅用地，其中4宗土地挂牌不久便获得报价，依据土地出让公告文件推断，7月中旬北京将会迎来土地交易高峰。

      其中，万柳地块无疑是楼市调控以来北京市国土局推出的罕见的优质地块之一，万科、融创、保利、中赫等多家知名房企已经确定投标，使其成为各界关注的焦点。

      对于万柳地块的出让前景，专家预计，如果完全按照土地市场化流程运作，万柳地块总价超过35亿、溢价100%也不稀奇，即使这样，楼面地价也仅为4.5万元/平方米，而其周边的万城华府、万泉新新家园的二手房均价都在5.0-9.9万元/平方米之间，由于本身位置稀缺，加上区域高端社区氛围成熟，未来推出均价7万元/平方米以上的高端楼盘，应该不愁销路，开发企业依然具有很大的利润空间。

      但是，7月3日，北京市国土局召集有意向购地的开发企业修改出让规则，设定万柳地块竞价上限，到达价格上限后将通过竞争地块上配建“回购房”的面积，确定万柳地块的归属。按照规定，竞配的回购房将由竞得人完成建设，并由海淀区海淀镇人民政府进行回购，回购价格为10000元/平方米。此外，还将2012年7月4日的交易活动调至7月10日进行，并设定竞价上限，在当今市场成交量回涨的局面之下，土地管理部门为提防“地王”的出现，保证近两年以来的调控成果而未雨绸缪；这样，开发企业会重新核算开发成本与风险，理性报价获取更实惠的利润。

      但是，业内人士同时强调：设定竞价上限的做法，在即将交易的通州、平谷、大兴地块或许更加合适，但类似万柳地块这类稀缺资源，本就不应该对此进行更多的干预。

      首先，该地块在政府干预之下，即便是按照底价出让，最终楼盘价格也会超过5万元/平方米，并不适合中低端购房者，反而会惠及开发商及对应的高收入购房者，加大新一轮贫富差距的形成；

      其次，更多保障房开发还得依靠土地出让金收入，土地低价出让也使得土地财政收入的减少，在一定程度上不利于低端收入家庭更快的解决住房问题；

      同时，据7月4日《北京市2012年度土地储备开发计划的通知》可以看出，每年依然需要有900亿的土地开发投入，土地低价出让使得土地管理部门入不敷出，更不利于商品房用地的可持续供地。

      既然北京政府对房地产的调控大都遵循“高端有市场、中端有支撑、低端有保障”，因此，建议相关政府部门不应该一味排斥“地王”、“高房价”项目出现，更需要引导购房者消费心态，包括公示未来半年土地出让地块明细，让更多的开发商不再为拿不着地而发愁；公示未来3-5月新盘预售证发放明细，让购房者认清市场形势，不再为买不到房而恐慌。