土地成交低迷 杭州时隔四年再推土地挂牌租赁

　　土地成交持续低迷，地方政府开始寻找其他方式增加土地财政收入。

　　近日，杭州市国土资源局发布最新土地出让公告，推出3宗地块。值得关注的是，此次推出的地块中有一宗地处景区的商业性质土地将以租赁的方式出让，租赁期限为20年。据业内人士介绍，杭州上一次推出租赁地块是在2008年。

　　杭州市国土资源局相关负责人告诉本报记者，这宗租赁出让的地块地处风景区，不能进行出让，只能采用租赁形式推出。

　　不过，业内认为，时隔4年突然再推租赁地块，也从侧面反映出当前杭州土地市场成交低迷。租赁性质地块地处景区，开发前景较好，相对出售的地块资金门槛也较低，可以调动开发商拿地积极性。今年以来杭州土地收入骤减，租赁方式出让地块开辟了地方政府土地财政新的收入路径。

　　租赁地重回市场

　　据杭州市2012年4号土地出让公告显示，这宗挂牌租赁的地块名为“上城区玉皇山南B—乙—02地块”，地处风景区，其四至范围为，东至玉皇养鱼场，南至规划机务段路，西至玉皇养鱼场，北至玉皇养鱼场，总出让面积为3617 平方米，地上建筑面积为1000平方米，规划为景区旅游服务用地，租赁期限为20年。

　　“突然再挂出租赁地块令大家都比较意外。”杭州汉嘉房地产咨询有限公司副总经理陈焕春表示，杭州上次出现挂牌租赁地块是2008年，至今已经近4年。

　　资料显示，2008年9月，杭州市曾挂牌租赁一宗地处西湖风景区的地块，总出让面积为31117平方米，规划为商业金融用地，租金341万元/年，租期也是20年。由于周边在售项目均为杭州顶级豪宅项目，该地块地理位置十分优越，受到多家开发商的追捧，最终，杭州吴山房地产开发公司竞得该地块，租金约为351万元/年。

　　陈焕春认为，一般位于风景区的地块地理位置都比较好，可以说是“宝地”。上城区当前土地已经开发饱和，待出让地块非常少，此次推出的地块可以说是难得的“稀缺宝地”。

　　杭州当地一开发企业前期负责人则表示，对于这类地块，出让方的地价期许都比较高。但是，当前开发商普遍缺钱，景区保护等限制也使得这类地块开发具有相当难度，虽然未来前景可期，但对于这类受限较多的地块，开发商拿地热情并不高。

　　土地财政新路径

　　“按说土地卖得好，就不用租赁土地了，因为租赁很麻烦，土地出让金相对较少。”中国指数研究院杭州研究分院研究总监曹旭东认为，杭州之所以时隔4年再推租赁地块，是因为土地市场成交持续低迷。

　　据搜房网的数据显示，2012以来，杭州主城区仅在1月4日有过一次现场竞价，其余地块全部以底价直接成交，而宅地市场目前也仅有2宗地块完成了挂牌出让。一季度，杭州（含主城、余杭、萧山）土地市场共成交土地27宗，总面积约763亩，同比去年同期减少69.5%；3个月共获得土地出让金约53.5亿元，同比下降67.7%。

　　“租赁方式可以说是出让方的一种变通方式。”陈焕春表示，此次推出的地块地理位置较好，开发商会有拿地意图，不过由于当前开发商资金普遍紧缺，拿地积极性肯定不高。相比出售方式，租赁方式推地价格相对较低，这等于降低了开发商拿地的资金门槛，从一定程度上可以调动开发商拿地的积极性。

　　更有一位不愿具名的业内人士猜测，杭州市在当前的市场环境下再启动挂牌租赁方式推地，或是在试探市场对这类推地方式的反应。如果开发商反应积极，近期或将再推出其他景区地块，或以此类方式出让核心区域的稀缺商业地块。

　　曹旭东也认为，租赁方式出让地块，虽然地价相对较少，但是成交可能性增大，地方政府希望藉此类土地出让方式来打破当前土地成交低迷的难题，从而增加土地收入。

　　不过，也有观点认为，租赁方式出让的地块没有产权，这类地块不能够通过抵押获得贷款等融资，虽然拿地投入减少，但后续开发资金来源渠道也同时减少。目前，短时期内市场走向依然不明朗，开发商得到拿地投入减少的优惠的同时，也要面临后续开发资金缺口的风险。