北京土地市场陷入“冰点”开发商放弃拿地

      北京市土地储备中心官网显示，北京市一季度成交45宗地，成交量同比持平，但总计96.7亿元的土地出让金相较去年缩水39.3%，为近两年最低

　　“北京住宅土地市场已经入冬，现在的确是拿地的好时机，如果有钱我肯定出手。”一位香港房地产大佬对《证券日报》记者如是坦言。

　　据北京市土地储备中心官网显示，北京市一季度成交45宗地，成交量同比持平，但总计96.7亿元的土地出让金相较去年缩水39.3%，为近两年最低。

　　更值得一提的是，上述成交的45宗地全部为底价成交，竞价次数为零，这是自2005年以来首次出现零溢价率。

　　土地市场阳春“入冬”

　　据北京中原市场研究部统计数据显示，2012年一季度，北京土地出让平均楼面价为2706元／平方米，同比下调近1000元，下调幅度达到了25.8%。其中3月份出让的9宗地块土地出让金为32.57亿，低于二月份的42.2亿。

　　值得注意的是，3月无住宅地块入市。

　　对此，北京中原市场研究部总监张大伟表示，从上述数据来看，2012年一季度北京土地市场已经陷入冰点，尤其住宅土地市场成交持续处于低迷状态。

　　张大伟认为，北京是调控政策执行力度最大的城市，房价下调的幅度也处于全国前列。而土地作为房地产的“面粉”，“面包”持续降价，开发商对后市预判不乐观，因而影响了“面粉”的需求和购买价格。

　　有业内人士则表示，两会以后，开发商的调控“松绑”愿望落空，对楼市态度高度谨慎，纷纷缩减一些被严厉限购城市的地产开发投资，尤其在房地产行业加快转型后，房企大批进军商业地产，纯住宅项目的投资热情正在相对减少。

　　除此之外，张大伟还认为，从一季度出让土地性质来看，产业地块占比比较多，但类似之前中服等热门的地块少；住宅地块中，除来广营住宅地块外，其他住宅地块位置相对比较差；商服地块及综合地块，也鲜见亮点地块。因此，土地供应结构的变化鲜少吸引开发商积极出手。

　　据此，张大伟预计，2012年北京土地市场的出让金收入很可能会继续下调，难以突破千亿。

　　开发商放弃拿地

　　实际上，今年年初，锋尚国际房地产开发有限公司董事长张在东曾对记者表示，2012年整个行业的扩张速度会放缓。

　　张在东还表示，在拿地方面，企业更要“悠着点”，有一定土地储备的，不要再拿地了；买了不少地的，不要开工了；开工一半的，赶快甩卖吧。

　　而一季度的市场状态正契合了张在东的分析，一季度，万科在北京没有拿地；世茂房地产主席许荣茂在其年度业绩发布上强调，“今年世茂房地产原则上不会买地”，许荣茂还称这是2012年公司最大转变之一；华业地产(600240,股吧)董事长徐红也曾对记者表示，没有特殊情况，公司2012年在北京不会拿地。

　　值得一提的是，产品线集中在二三线城市的龙头房企拿地态度也相当谨慎。恒大地产去年下半年几乎停止拿地，其董事局主席许家印也曾多次向媒体表示，谨慎购地。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，多数房企目前正将所有精力都放在加快销售，回收现金流上，库存攀升和大笔偿债的双重压力已经导致房企无暇他顾，拿地热情自然锐减。

　　“在这个档口上，企业的消化能力决定了其旗下项目能否正常运转，更决定了企业是否有钱去拿地，未来几年中产品销售会不会出现断层，会不会导致无房可售的停滞状态。”北京房地产业协会秘书长陈志曾对本报记者如是表示。

　　事实上，ＳＯＨＯ中国２０１１年上半年确实曾陷入无房可售的尴尬状态，也导致其首次未完成当年销售目标。

　　不过，中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海曾向记者表示，一边是上市房企的资产大幅缩水，一边是库存居高不下导致房企回笼资金慢，再加上负债高企，偿债压力巨大。房企首要解决的问题的是去库存，以保生存，而不是去购地扩张。

　　更值得注意的是，实际上，大型房企的土地储备已经足够企业开发３－５年，甚至更多。