北京三环内不增新住宅用地 或现“空心化”

　　房地产市场的神经对每一项政策都格外敏感。近日，北京市国土局印发了 《北京市2011~2015年国有建设用地供应计划》，规划称三环内将原则上不再新增供应住宅用地和配套。

　　北京美联物业高级经理张磊表示，此政策给三环内的房子带来利好，长期来看，房价会平稳上升。不过，他认为政策短期内不会给三环内房价带来多大影响，因为目前房地产主要支持的是刚需，而购房者对这些地方（三环内）关注很少。

　　我爱有家副总裁胡景晖认为，政策貌似限制了供应量，但是价格暴涨有待需求的爆发。目前按照北京市的规划，居民往郊区和周边以及卫星城市的外移趋势明显，噪音、污染等因素也对三环内住宅需求有一定的消极影响。

　　“降价不多，因为地段在这里呢。”昨日（3月7日），《每日经济新闻》记者以购房者的身份向链家经纪人咨询西直门（北京二环）附近房子的价格时，该房地产经纪人给出这样的回复。她还介绍，目前在售的一套西直门51平方米的小两居售价在165万元，此前她刚刚成交的一套附近差不多的房子价格是168万，这套房子降价的原因是房主急售。

　　胡朝晖对此表示，二手房的价格从去年8月份开始下降，累积到现在降了两成左右。不过，价格下降的特点是外围降价幅度越大，靠近城市核心区域降价幅度越小，三环以内价格相对较为坚挺。

　　我爱我家成交的二手房统据数据显示，北京六环以外的房子降价幅度在26%，五环和六环之间的降价幅度为20%，四、五环之间的降价幅度为15%，四环内的房子降价不到10%，三环以内只有7%。

　　专门针对高档住宅二手房销售的美联物业张磊介绍说，据美联物业的观察和统计，在三环内的房子，一些上世纪八九十年代建的住宅房，由于房龄较老，户型相对不合理，朝向不好，浪费空间较多等原因，近期出现了一些价格松动，出现了150万元左右小户型，刚需相对能够接受的价格，较为抢手。但是，一些高档社区的价格回落相对较小，甚至个别社区还有微幅上涨。

　　据美联物业的监测，位于北京市东三环内的建外soho，其去年11月份的价格和今年2月份相比，每平方米价格只是微降100元；而北京二环内东花市口大街的富贵园在近4个月的销售价格非但没有下降，每平方米的价格反而有200元的上涨；位于二环和三环之间的中信城，每平方米的价格则上涨了1300元。

　　北京市新的“十二五”规划虽然限制了住宅用地供应量，但业内的普遍看法是，新政恐难让三环内房子出现价格暴涨。张磊表示，从这几年来看，三环内的住宅用地基本上已经冻结了，连四环的住宅用地都已经很稀缺，因此近几年北京城区房价相对较稳定，短期内很难有上涨势头，而且也不会有暴涨或者暴跌。

　　此外，从目前的房地产政策看，主要还是支持刚需购买，他们对这些地方的关注很少，原因是三环内的房子目前单价较高，总价低的很难找。再加上刚需的年龄段以年轻人为主，他们接受老户型的不多。最近卖的多是四五环之间、房龄稍微新一点的房子。因此张磊认为，除非房地产政策有较大的调整，三环内房价不会有太大幅度的变化。

　　胡景晖分析称，从土地使用开发看，三环内的房子更多是做成办公或者商业用地，三环内核心区域更多是办公楼或者商业楼，将来可能出现空心化现象。此外，北京未来的城市规划是郊区化，随着轨道交通的建设，郊区和卫星城在交通和医疗、教育等方面的配套会越来越完备，而越靠近三环内核心区域，污染和噪音也越严重，这些因素将制约三环内的需求出现爆发性的增长。