顺德工业用地逆市走热 低廉价格吸引企业出手

　　受政府调控政策影响，今年住宅用地市场成交低迷，工业用地和商业用地成交则相对活跃。近期，位于顺德区大良科技工业园A区的一宗城镇住宅用地流拍，这已是顺德土地市场进入11月以来第四次出现地块因无人问津而遭流拍的境况，其中仅有位于陈村镇新城区的1-2地块通过“回炉”拍卖的方式以底价成交。而在11月份顺德土地市场的总计8宗地块中，另外4宗一次拍卖成功的地块，也均是以拍卖起始价格成交。土地市场受调控影响，冷风劲吹已是不争的事实，相较之下，工业用地、商服用地由于不受限购影响、投资价值大而成为了开发商、投资客角逐的新热点。

　　工业用地走俏顺德土地市场

　　尽管调控政策一日不松绑，楼市成交就难逃继续低迷的命运。但是从全市的土地交易数据上，顺德的土地市场依然是五区之中最为坚挺的，不仅推地节奏与数量高于同城其他地区，工业用地更是成为了顺德土地市场的新增长点。

　　根据相关土地交易数据显示，截至今年9月份，佛山全市共流拍土地17宗，流拍比例从去年的9.62%上升到今年的17.89%，几乎增长近一倍；成交宗数也由去年的94宗下降到78宗；此外，政府推出土地的节奏也明显放慢，出让宗数从104宗降到94宗。然而，相比土地流拍严重的禅城、南海两区，顺德今年的土地交易市场依然坚挺，据不完全统计，今年上半年土地市场的成交金额，更是超过去年同期收入的50%。

　　进入11月以来，顺德土地交易中心共计挂牌出让了8宗地块，其中有4宗地块属于工业用地，1宗属于商服用地，1宗属于商服兼容城镇住宅用地，2宗属于城镇住宅用地。由此可见，无论是从土地的数量还是总面积来看，工业用地已经成为当下顺德土地市场的主角。有意思的是，目前已经一次成功拍出的4宗地块均属于工业用地；相反，往日深受开发商追捧的城镇住宅用地却面临无人问津，最终不得不流拍的尴尬处境。

　　其实，工业用地走热顺德土地市场的情况早已有迹可循。自今年限购以来，住宅成交的持续走低，相应地对土地市场中的城镇住宅用地造成了不利影响，流拍或底价成交的情况屡屡可见。相反，工业地产的持续升温，也带热了土地市场中工业用地的成交。尤其是自7月份之后，顺德土地市场骤然变冷，在仅成交的22宗土地中，工业用地达到了11宗，占据半壁江山。

　　基准地价最高仅为673元/平方米

　　工业用地之所以能够逆市走热，一方面是因其受住宅市场的调控政策影响较小，另一方面其低廉的价格，也更能够吸引到开发商借机进入工业地产领域。

　　日前，顺德区国土城建和水利局公布了2010年顺德网格点基准地价更新成果汇编。根据相关数据成果显示，2010年顺德区容积率在1.5以下的工业用地平均地面地价中最高的一级用地仅为673元/平方米，三级用地为518元/平方米。其中，一级工业用地主要集中在大良、容桂、伦教等镇街。

　　记者了解到，基准地价可为政府宏观调控土地价格水平和制定地价政策提供依据，并为政府征收土地出让金、土地税赋提供依据。国土城建和水利局应根据土地市场的变化情况，每年对网点价格和商业路线价进行一次全面修订。

　　此次更新成果是根据估价时的2010年7月1日熟地价格修编的，并分成一至五级的土地级别范围。数据显示，2010年顺德区商业首层楼面一级的基准地价为10610元/平方米，五级的为1878元/平方米；住宅方面，容积率3.0以下的平均楼面地价一级为1634元/平方米，五级为603元/平方米；单家独户容积率在3.5以下的地价一级为4958元/平方米，五级为1575元/平方米；工业方面，一级为673元/平方米，三级为518元/平方米。

　　据顺德国土城建和水利局相关人士介绍，该基准地价已从今年11月5日起开始执行，原《关于公布实施顺德区2009年国有土地使用权基准地价的通知》（顺府发〔2010〕37号）同时废止。相关人士解释，由于基准地价取的是全区平均价，区位较差地块的成交价格自然会拉低全区平均价格，并且由于评估时点是去年7月，与现行市场价格也难免会有所出入，但基本能够反映出大致情况。

　　“三旧”改造土地六成用于工业发展

　　如果说低廉的价格是吸引开发商踊跃竞拍工业用地的主要原因，那么对于主管土地市场的政府部门而言，各类工业地块的推出不仅能够保障拍卖成功率，也能够达到“腾笼换鸟”，实现传统产业转型升级的目的。

　　目前，顺德全区的土地使用强度已经超过50%，土地资源日益稀缺；另一方面，对于企业发展扩大而言，土地资源不可少。在此背景下，顺德区政府在日前推出的城市升级五年行动计划中明确提出，5年内，顺德将完成“三旧”改造10000亩以上，其中有超过6000亩土地在改造后将作为工业项目，所占比例超过60%。其中，近期工业改造项目的重点包括容桂华口工业区、广东宏宇集团有限公司工业厂房和北滘都宁工业区等。

　　在目前政府招商引资的思维下，土地往往也是吸引大企业落地的重要优惠条件之一。记者从顺德区土地房产交易中心网站公示的成交结果中看到，本月成功拍出的4宗工业用地，均位于顺德区勒流街道港口路（江村段）西侧，而4宗地块也均由广东富华工程机械制造有限公司以底价成功竞得。据知情人士透露，这4宗工业用地很有可能就是定向用于属于龙腾计划重点扶持企业名单内的汽车配件生产商。

　　然而，由于目前顺德土地市场上推出的工业用地大多对竞拍企业有着极为严苛的要求，对于广大的中小企业而言，要拿地建厂房依然有着不小的难度。以日前流拍的一宗顺德科技工业园区地块为例，该宗地块总面积达到2493.78平方米，地块用途为工业用地，使用年限43年。然而，由于招拍挂文件明确要求此地块只能用于发展汽车配件的研发及产业化项目，且竞买人必须为在顺德范围内登记注册的企业，且为美国《财富》杂志2010年评选并公布的世界500强企业或其投资的公司，另外2010年工业生产总产值还要超3亿元人民币。最终，该宗地块由于无竞买人符合要求而最终流拍。