赶超！前8月住宅成交额超去年全年

　　根据亚豪君岳会统计数据显示，截至8月15日，2016年前8个月北京（楼盘）商品住宅（不含保障房与自住房）成交总金额已高达2400.41亿元，几乎追平2015年全年2466.75亿元的货值水平。

　　商住价跌量翻5倍，成刚需刚改购房主力路径

　　分产品类型来看，今年来商住类产品的成交量出现出现飞跃式增长。

　　据亚豪君岳会统计数据显示，2016年前8月（截止8月15日）北京商住类产品共成交41629套，相当于去年同期的5倍，相比去年全年成交量也高出98%，并创造历史新高。成交量的翻倍增长，也使得今年截至目前（8月15日）商住类产品成交金额高达774.82亿元，相比去年全年增加了88%。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，今年商住类产品成交的暴涨虽然一定程度上受到通州“双限”前集中成交，以及商住全面调控传言的影响，但从集中成交前的3月与传言逐渐淡去的8月商住成交占比情况来看，均保持了占据当月楼市总销量半数左右的比重，因此，北京商住已明显成为商品住宅市场的主力。

　　究其原因，则主要是由于其较低的购置成本，高姗认为，2016年商住类产品套均总价仅为186万元，而同期普宅类产品套均总价已经高达430万元，较低的购置成本、不限购的终端优势，再加上近期商住类产品“住宅化”的产品属性的不断加强，也使得其成为了刚需刚改需求购置新房的主力路径。随着普宅类产品价格的继续走高，商住类产品的成交量也仍将继续拉升，而受到供应量较大、竞争激烈等因素的影响，商住类产品价格水平近期出现过快上涨的可能性较小。

　　                                   商住产品成交年度走势

　　别墅量价齐升，两极产品托起市场

　　从别墅市场情况来看，2016年则出现量价齐升的现象。

　　根据亚豪君岳会统计数据，2016年前8个月（截止8月15日）北京别墅市场成交均价35229元/平方米，相比去年同期上涨414元/平方米，而成交套数4402套则相比去年全年还超出791套。由此别墅产品为今年的住宅成交贡献了479亿元的货值，相比去年同期增加一倍有余，相比去年全年也超出25%。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，今年别墅市场成交的大幅翻身，主要是受到两类产品的托升，一类是高端的城市别墅产品。受到土地出让特征的影响，近两年涌现出包括首开琅樾、龙湖西宸原著、保利首开天誉等一批地段位置优越的城市别墅，这些项目结合了城区的便利性与产品的低密度双重优势，因此也成为吸引财富人群置业的优质选择。除去上述项目之外，今年年内包括景粼原著、懋源璟岳等在内的多个城市别墅新项目也将陆续入市，而基于土地市场特征的再度变化，新增供地将以郊区小户型为主，未来能够开发为城市别墅的土地几近绝迹，因此这也将成为最后一批城市别墅产品的集中供应，其绝版效应也将对项目去化产生较大推动作用，预计到2016年年底之前一段时间内，城市别墅仍然将继续推动别墅市场的成交上行。

　　另外还有一类则是商住别墅产品，以龙熙旭辉6號院为代表，这类产品以低总价、高舒适度满足了改善型客群的“别墅梦”，因此也在今年的别墅成交市场占据了一席之地。不过从目前市场情况来看，由于出产这类项目对地块容积率有一定要求，对产品品质的打造也有一定要求，因此虽然个别项目的集中成交对别墅整体销量形成了一定支撑，但商住别墅尚未形成气候。

　　2016年（截至8月15日）别墅成交金额排行

　　普宅涨价最快成交下滑，需求被迫转向二手市场

　　最后从普宅市场来看，不同于商住与别墅的成交上行，普宅成交量不升反降，但价格涨势最为明显。根据亚豪君岳会统计数据显示，2016年前8个月（截止8月15日）北京普宅类产品仅实现成交26683套，成交面积325.42万平方米，相比去年同期分别减少17%、9%。而与此同时，今年前8个月（截止8月15日）普宅成交均价高达35223元/平方米，相比去年同期上涨23%。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，受到土地成本大幅攀升的影响，高价项目日渐增多，而高价新盘的入市也拉动了周边老项目价格快速进入上涨周期。价格的大幅上涨，也使得前8个月（截止8月15日）成交货值在成交量走低的同时还出现20%的增长。

　　不过与此同时，高姗认为，土地供应不足带来的住宅项目供应的稀缺，虽然使得这些涨价项目仍能保持一定的去化率，但普宅的套均购置成本由去年的328万元飙升至430万元，也已经将更多需求挡在门槛之外。

　　而此时，二手市场由于房源的丰富性以及较高的性价比，使得其吸附需求的能力也在不断加强，根据亚豪君岳会数据显示，2016年前8个月（截止8月15日）北京二手住宅共实现成交168588套，相比去年同期增幅高达46%。从未来发展趋势来看，基于土地、建安等成本的不断上涨，普宅产品价格仍然将保持走高态势，并逐渐完成去中低端化，而与此同时，二手市场则将成为刚需刚改的主力阵地。

　　新房普宅、二手房成交对比

　　按照前8个月2400亿的成交货值来计算，预计2016年全年成交货值将达到3600亿以上，再加上进入下半年之后房企开始主推高端产品入市，以拉升利润，因此全年成交货值甚至有可能达到4000亿。而随着政策利好边际效应的不断递减，以及高端项目入市占比的提升，预计年底前几个月北京商品住宅的销量走势将趋于平稳，但市场价格不可避免仍将持续走高。