北京商品住宅库存创近25月新低 中小户型占三成

　　记者从市住建委官网查询到，截至4月21日，北京可售期房商品住宅共32277套，可售现房商品住宅共35132套，期房与现房相加北京商品住宅的库存总量仅为67409套，这比今年1月份减少了将近1万套，创近25个月新低。

　　虽然商品住宅屡创新低，但包括商住类产品在内的北京市商品房库存总量仍然高达212571套，北京房地产市场呈现结构性问题。

　　中小户型稀缺明显

　　从纯商品房住宅各户型的库存占比情况看，90平方米以下的中小户型库存占比约30%；而按照面积计算，90平方米以下的户型总面积不到15%。“从目前的市场供需看，剔除部分开发商自用，中小户型稀缺明显。

　　分析师表示，从北京商品房住宅市场、最近几年的住宅土地供应看，商品房高端化趋势明显，小户型供应减少。

　　有业内人士分析，北京延续两年的商品住宅供过于求的局面在2016年被打破，其主要原因在于2014年和2015年在土地供给上向民生类用地的自住房和保障房倾斜所致，保障类住宅产品供地较大，挤占了商品住宅用地面积，导致2014和2015两年北京出让的商品住宅面积仅有500万平方米。

　　今年竣工保障房将达6万套

　　记者注意到，自住房和保障房的成交量及价格并不列入商品房统计范围。相关数据显示，“十二五”期间本市完成了100万套保障房的建设目标。3月23日，市住房城乡建设委发布消息，2016年全市将建设筹集5万套保障性住房。此外，2016年竣工的保障房数量也将达到6万套。对此，业内人士分析，这部分庞大的数据将在几年之后对市场造成重大影响，这是北京市的高明之处，也是这轮房价上涨中北京没有深圳、上海那么疯狂的原因之一。

　　分析师表示，从北京商品房住宅市场、最近几年的住宅土地供应看，商品房高端化趋势非常明显，开发商惜售现象出现。特别是地王项目增加，这导致大部分设计成为高端大户型物业，小户型供应减少。从成交结构看，北京楼市基本呈现了“刚需归自住，顶豪遍地跑，中端受挤压”的情况，预计今年大批地王上市后，北京市场的畸形发展将更加明显。

　　业内人士认为，正是商品住宅供地的减少，开发商无米下炊，导致商品住宅市场的供应减少，由供地不足到住宅供应减少的传递效果最终在2016年开始显现。剔除了保障房的数据之后，北京房价涨速加快。

　　今年商品住宅计划供地量增加100公顷

　　记者注意到，在日前市国土局发布的2016年供地计划中，北京商品住宅计划供地量增加了100公顷，但有分析人士表示，出于商品住宅开发的周期性原因，短期内难以影响到市场。

　　另外，3月底北京市昌平区南邵镇2宗土地出让公告中重现“90/70”政策，引起业内广泛关注。分析人士认为，该政策的提出将会有效增加商品房供应套数，在一定程度上缓解供需失衡以及所带来的房价上涨局面。