住宅投资回报率持续走低 商铺写字楼回报上升

　　房地产市场数年来的高速发展，让买房投资成了近年来国人资产保值升值的最稳定途径。不过，最新的一份研究报告显示，这种买房即赚大钱的投资路径似乎没有那么牢靠了。

　　报告显示，今年上半年普通住宅租金与房价的占比在2%-3%左右，统计的17个城市均值为2.6%。普通住宅长期租赁回报率小幅降至6.1%的均值。出租5年再转售的回报率降至8.9%，一些城市甚至出现负值，意味着在近5年中持有这些城市的普通住宅项目并在今年上半年出售，其租金收益加上房屋价格仍低于5年前的房价总值。

　　在高端住宅方面，统计的城市其静态租赁回报率平均值为2.5%，长期租赁回报率平均值为4.4%，2010年-2015年租赁后转售回报率平均值降至8.4%。写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，长期租赁回报率均值为8.5，2010年-2015年租赁后转售回报率为11.8%。商铺的市场租金回报水平略高于住宅市场，但低于写字楼市场。

　　这些研究结果由北京仁达房地产评估有限公司和北京云房数据技术有限责任公司联合研究得出，内容集结于其最新的研究报告《2015年上半年中国房地产投资回报率调查报告》上。这份研究报告长达73页，内容涵盖各类物业的投资回报状况、投资回报率高低排序以及各个城市的研究分析。

　　报告主要从静态租赁回报率、长期租赁回报率、5年后租赁转售回报率3个指标，从北上广深等17个城市的普通住宅、高端住宅、写字楼、商铺等不同房地产业态近5年来的数据进行研究分析，并通过计算模型预测未来5年国内房地产市场的投资回报率状况。

　　静态租赁回报率为年租金与售价的占比。比如，投资者购买一套100万元的房子，假设每年的租金收益不变，年净租金回报约为2万，意味着静态租赁回报率为2%。国际上静态租赁回报率合理区间约为4%-6%。低于4%反映房产价格相对于市场租金水平过高，投资回报相对较小，高于6%，通常表明房产投资潜力较大。

　　根据报告显示，今年上半年静态租赁回报率最高的是长沙的写字楼项目，接近6%。从统计结果上看，静态租赁回报率最高的前10名均为写字楼和商铺，除北京外，其余均为二线城市，集中在中西部的武汉、西安、重庆和东北的沈阳、大连。只有10个城市的房地产项目静态租赁回报率高于余额宝的收益水平，余额宝的年收益率约为4.5%。

　　而静态租赁回报率最低的10个房地产项目，其投资收益水平均低于CPI的平均涨幅，集中于北上广深和沿海城市的普通住宅和高端住宅项目，静态租赁收益率低于2%。这也一定程度反映出一线城市和发达的东部城市其住宅价格远远高于更能反映市场实际需求的租金水平。

　　不过，对于不断变化的市场需求，房地产的租金也在不断变化，而采用长期租赁回报率的分析指标可能更能反映房地产投资的真实收益水平。长期租赁回报率代表了随着未来租金的变化，长期租赁物业可获取的回报率大小。以购买一套100万元的房子为例，在持有期（不出售的情况下）里出租，每年租金收益不等，平均年化租金回报6万，意味着长期租赁回报率为6%。

　　研究结果显示，今年上半年长期租赁回报率最高的为长沙的写字楼，其次是武汉写字楼，其长期租赁回报率超过11%，稍低于房地产上市公司13.3%的平均净资产收益率。有7个城市的商铺和写字楼其长期租赁回报率高于房地产信托9.6%的平均年收益率。排名前十的业态同样为写字楼和商铺。

　　从整体来看，中西部城市成为长期租赁回报率最高的城市，如长沙、武汉、西安等城市的写字楼和商铺项目。

　　而住宅则再一次成为长期租赁回报率最低的房地产业态。比如在回报率最低的10名中，7个二线城市的高档住宅和杭州的普通住宅上榜，另外大连和宁波的商铺也在其中，长沙的高档住宅为长期租赁回报率最低的业态。

　　但对于很多买房投资的人来说，坐等房屋升值后转手似乎才是最主要的资产升值方式。对于此项收益，报告采用了5年租赁后转售回报率这个指标，统计时间为2010年至2015年，该指标包含租金收益和房产增值收益。简单理解就是，假如投资者在2010年购买一套100万元的房子，一直出租直至今年出售，平均年化租金和售价收益15万，意味着5年租赁后转售回报率为15%。

　　从近5年的统计来看，总体的历史租赁转售回报率仍然处于较高水平，大部分物业回报率仍能高于房地产信托收益率。收益排名前十的主要以商铺、写字楼为主，成都、重庆、武汉、长沙等中西部城市的商铺回报率表现突出。成都、西安、重庆的商铺近5年租赁后转售回报率超过25%。

　　而排在最后的10名主要为东部二线城市的住宅项目，如宁波、杭州、无锡、南京。杭州和宁波的普通住宅近5年租赁后转售回报率均低于CPI的平均增幅。而宁波普通住宅甚至出现了负值，意味着如果购房者在2010年买入宁波的普通住宅，这5年的租金收益和今年的房屋售价，仍会使他的投资亏损。

　　该研究报告认为，随着房地产市场的理性回归，未来5年租赁后转售回报率可能会整体逐步回到合理的收益区间。大部分物业转售回报率集中在6%-9%之间。

　　报告预测，2015年至2020年租赁后转售回报率最高的前十名均为写字楼和商铺，武汉商铺和深圳商铺被认为是回报率最高的两个业态。而该报告预测的回报率最低的10名，则主要是住宅业态，如杭州、南京、宁波等城市。北京的高档住宅也位列其中。