“数说”楼市调整1-5月北上广深同比整体放缓

　　从今年前5个月来看，广州全市一手住宅网签27240套，同比去年1~5月下跌约33%。与此同时，北上广深等一线城市的土地市场出现降温。数据显示，5月，一线城市合计土地成交额为266.6271亿元，是最近一年来的最低点。

　　数据显示，持续回落的住宅成交市场正向房地产开发市场传递消极信号。

　　5月签约数据

　　由于网签滞后限签放松楼价仍在涨

　　成交量同比大跌两成

　　“五一”小长假楼市并没有如预期升温，对前景的悲观导致从5月中旬开始陆续有楼盘开始更大幅度地降价走量。然而，由于网签时间的相对滞后以及近期高价盘签约有所放松，因此从签约数据上看，今年5月全市一手住宅同比成交量跌幅超过两成，显示市场热度不及去年，但均价却仍有25%以上的上涨。据统计，5月（5月1日至5月31日）广州全市一手住宅网签5837套，均价达到16364元/m2，量价环比涨幅均超一成。

　　各区成交中，番禺是唯一5月成交超过1000套的区域，花都网签996套，位居第二。不过，5月中心六区合计网签2074套，占全市网签套数的35.5%，随着限签限价有所放松，中心区域的网签保持在良好的水平，其中“新黄埔”在萝岗这个推货主力片区的助力下，网签688套，是中心六区5月成交最多的区。

　　高价盘签约量增加

　　助力整体均价回升

　　价格方面，全市一手住宅网签均价达16364元/m2，再创新高，环比涨11.2%，同比则涨25.6%。各区中，除了南沙环比微降5.2%至11102元/m2外，其他10个区域环比均上涨，其中海珠环比涨10.5%，达30995元/m2，番禺环比涨10.3%到17377元/m2，是涨幅最大的两个片区。5月均价最高的区域为越秀，达38493元/m2，天河区则为34019元/m2，加上海珠，全市共有3个区域均价上到3万元/m2。

　　虽然5月楼市各种大力优惠或推新货下调价格信息不断，不过网签价格却出现同环比大涨，这主要得益于限价的松绑，使得不少楼盘从双合同改为单合同，同时一些高价盘也能够顺利网签，从而提升整体均价回升。网易房产数据中心统计显示，均价前十名楼盘共网签63套单位，中海花城湾推新货，单盘更是网签29套，这显示了高价盘网签较为顺利。

　　必须考虑到的是，去年5月份，由于政府为进一步遏制房价数据的上涨，推出限售、限价、限签等“加码”措施，使得去年5月价格出现下降，也导致同比基数比之前略低。

　　从今年前5个月来看，广州全市一手住宅网签27240套，同比去年1~5月大跌约33%，均价14541元/m2，同比小涨4.9%。可以说，从成交量就能反映出今年市场景气程度明显逊色。

　　5月土地市场

　　住宅土地仅成交7宗成交额仅76.8亿

　　北上广深齐齐“泻火”

　　北上广深等一线城市在经历了今年一季度土地市场的红火后已出现降温迹象。数据显示，5月一线城市合计土地成交额为266.6271亿元，是最近一年来的最低点。

　　此外，4个一线城市合计住宅土地成交仅7宗，成交土地额为76.8亿元，也处于近一年来的低位。平均住宅类地块楼面价成交均价为7592元/m2，相比4月份的12363元/m2，成交均价有所下滑。居住类土地的成交平均溢价率为16.5%，远低于4月份的37.2%。

　　全国销售20强标杆房企

　　拿地数量逐月递减

　　对此，分析表示，在持续接近半年的地热房冷后，土地市场逐渐开始降温，并已开始产生分化。房企受到销售不佳、资金链趋紧的影响，虽然对一线城市地块仍有一定渴求，但购地已趋于谨慎及理性。而对于二线及三、四线城市，尤其是目前成交量疲乏、库存量偏高、楼市降价预期较高的城市，房企拿地意愿普遍减弱，从而致使流标地块增多。

　　统计显示，全国销售20强标杆房企，最近几月拿地数量逐月递减。去年5月，包括万科、保利、金地、华润置地、中海等20家标杆房企，拿地高达454.64亿元，而在今年5月，20强房企合计仅拿地71.28亿元，且只有万达、保利、金地、恒大、碧桂园小规模拿地。

　　分析指出，造成标杆房企拿地减缓的主要原因有以下三方面：一是房价上涨幅度放缓，整体市场出现降温；二是标杆房企在2013年土地储备充分，年购入接近5586亿元土地，土地储备提前完成；三是去年全国一线城市土地成交额创历史新高，土地价格也创纪录，“这种情况下企业负债明显提高，房企利润率下滑。”

　　广州卖的都是萝岗商住地

　　过半地块底价成交

　　就广州土地市场而言，今年5月的市况显然比去年地王频出的“红五月”逊色许多，无论是宅地供应量还是成交情况，远不及去年同期行情。

　　首先，从5月推出市场的商业和住宅地块分布情况来看，全部集中在新黄埔原萝岗片区，原被外界看好的海珠区昌岗中路橡胶厂地块则因故未能如期入市。

　　而在顺利成交的六宗地块中，三宗地块为底价成交，如此前备受关注的科学城中心靓宅地KXC-S-3地块，由于涉及村集体留用地，加上土地面积较大，总价超28亿元，仅广州保利城改投资有限公司和广州市凯胜投资有限公司联合体参与报价，最终以底价拿下此地，折合楼面地价还不到6000元/m2，是周边在售一手房价格的三分之一。

　　有业内人士指出，由于一季度以来全国楼市行情不明朗，就连一线城市也岌岌可危，大房企对后市观望情绪加重，而政府部门亦担心此时推市区靓地难有好价格，所以土地市场上的买卖双方都放缓了脚步。“多宗地块的底价或低价成交，市区宅地的中途叫停，都反映着广州土地市场已随楼市淡季步入降温期”。文：记者王雯倩

　　关注上市房企

　　报告显示房企竞争压力持续加大

　　高周转快销策略成主流

　　日前发布的《2014中国房地产上市公司测评研究报告》公布了“2014年中国房地产上市公司排行榜”，该排行榜显示，万科连续第七年蝉联榜首，保利与中国海外发展则分列此次综合实力榜的二、三名。其中，中国海外发展由上年的第四位上升至第三位。恒大地产、龙湖地产和世茂房地产分居第四到第六位，碧桂园上升六个位次至第七，富力地产、融创中国和华润置地分列第八至十位。

　　上市房企整体表现持续分化

　　统计数据显示，2013年上市房企总资产均值为362.89亿元，同比上升24.33%；房地产业务收入均值92.08亿元，同比增长46.62%；资产负债率均值同比增加1.09个百分点至65.81%；净负债率均值同比增加15.31个百分点至79.67%；净利润均值为13.76亿元，同比增加16.41%。

　　《2014中国房地产上市公司测评研究报告》指出，2013年房地产市场整体呈现出了量价齐升的基本态势，但是进入2014年，市场情况有所变化，房地产开发投资增速开始放缓，持续回落的住宅成交市场向房地产开发市场传递消极信号。在房地产市场变化周期较短且风险渐增的背景下，房地产上市公司竞争压力不断增加，整体表现持续分化。

　　行业负债水平处历史高位

　　值得重视的一点是，当下上市房企面临着偿债压力不断上升、盈利比率下降的困境。2013年，由于销售良好，企业普遍加大杠杆力度，偿债压力有所上升。从长期负债比率来看，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别为65.81%和79.67%，较2013年上升0.95和16.96个百分点，均为近三年来最高点。从短期负债比率来看，房地产上市公司流动比率均值较2013年下降34.58个百分点至190.15%；现金流动负债比率均值也由-0.06%下降至-7.75%。总体来看，行业负债水平仍处于历史高位。

　　从绝对值指标看，2013年，上市房企净利润均值止降回升，为13.76亿元，同比增长16.44%。但从比率指标看，净资产收益率和总资产利润率均值两项指标仍处于自2009年以来的下行通道中，分别由上年的11.23%和5.21%下降至11.09%和5.15%，相比2009年则已分别下降了约6个和3个百分点。

　　近年来，由于土地成本和资金成本不断攀升，高周转快销策略逐渐成为企业提高回报率的主要途径。整体来看，产品定位以中小户型普通商品住宅为主并力推标准化和产品线复制的企业，在周转速度上更胜一筹，而定位仍偏高端住宅和商业物业且产品差异化程度较高的企业，周转速度普遍较低。