青岛楼市库存2326万㎡赶超北上广

　　据青岛新闻网实时房产监控数据显示，青岛楼市库存竟然赶超了北上广，截至30日下午，库存量高达2325.95万平方米，目前库存房套数达19.6965万套，几乎是北京的两倍。

　　而最新消息显示，2014年5月青岛将有52个项目计划入市，其中33个楼盘为纯新盘首次亮相，19个楼盘为老项目加推房源。这一数量比4月计划入市量上涨约21%，与火爆的2013年同期相比，开盘数量也增加了16个。

　　业内人士普遍认为，新一轮新房入市，必将进一步加剧青岛市库存消化压力。新盘促销以价换量或将一触即发。

　　成交疲软开发商促销换量

　　“2013年青岛平均一月能卖1万套，2014年的月成交也仅仅一半左右，加上青岛库存那么高，青岛房价只是在死撑而已，成都和杭州都降了，青岛还会远么？”

　　在一个以青岛购房者组成的QQ群里，一个网友的发言引来了一片点赞声。人民财经了解到，今年以来，因为调控政策走向不明朗，成都、杭州出现的个别楼盘大幅降价的案例，舆论到处是“唱衰”楼市的说法，形成了新一轮的观望气氛，许多人都在等青岛楼价能够出现大幅降价的消息。

　　事实上，今年以来，青岛楼市持续呈现成交疲软状态，进入4月，已经有开发商忍不住开始以价换量。而去年这个时候，新房加推基本都会抬高售价。

　　近日，网上报道位于青岛李沧区的一家楼盘率先打起价格战，单价每平米骤降两千元。人民财经了解到，该项目位于李沧区书院路，目前的起价为8166元/平方米，均价是9200元/平方米。而在去年9月份开盘时，成交单价超过万元。“算了一下，刚过去半年的时间，一平米降了近2000元。”去年在该项目买了套商品房的网友说。

　　另有网友称，另一楼盘海尔鼎世华府近期推出的3期全面升级新品，均价可能低于万元。人民财经从该售楼处了解到，3期价格将不会高于2期；3期相距2期第一次开盘已经有半年多的时间，而价格仍与之持平，此价格并不算高。

　　据介绍，海尔鼎世华府2期从去年9月份开始，先后经历过几次开盘，均价大约在9700-9800元/㎡左右，3期的价格也极有可能在这个范围。

　　库存量相当于北京的两倍

　　据了解，青岛的常住人口仅有八百多万，不到北京的一半，库存量却是北京的两倍多，据北京市住房和城乡建设委员会网站的最新统计数据显示，北京3月存量面积为1871.3万平方米。此前青岛的旅游业品牌效应下，吸引不少投机者前来购置房产，导致房企在青岛的楼市开发过于激进，与高库存息息相关。在这样的基数下，青岛库存仍在以同比20%速度在攀升。由此看来，目前青岛市19万套的新房存量均属于3年来的最高值。

　　而与青岛高库存量数据形成反差的，则是渐渐萎缩的成交量。据青岛网上房地产统计数据显示，3月青岛新房成交套数为7671套，成交面积达798774平方米，与上月相比，分别上涨20.16%和24.80%，但是与去年同期相比，分别下跌50.80%和49.69%。

　　降价或将是价格的合理回归

　　促销之下是否必有勇夫？开发商能否如往年一般在五月大促之下来一次咸鱼翻身？

　　消费者李先生却告诉人民财经，他还是选择观望。有一个重要考量便是青岛即将实施的调整住房公积金贷款政策。

　　据悉，青岛市日前公布调整住房公积金贷款政策，在申贷资格的缴存标准和公积金贷款最高限额标准等两个方面做出收紧，同时将贷款额度计算公式中的还贷能力系数由40%调整为30%，并增加个贷余额倍数法和单方、双方正常缴存职工家庭申贷额度限制，另外，还按“就低”原则确定贷款额度。

　　李先生给人民财经记者算了一笔账：“按照去年的算法我可以公积金贷款将近50万，今年仅能贷10万，如果我、贷款60万商贷的话，其一年得还近4万的利息，假如过5年如果把房子卖掉的话，利息已经还了20万，看现在的房价形势，过5年房子能涨出利息钱来吗？

　　中海地产销售部高管黄先生接受人民财经采访时认为，青岛房地产市场在开发商眼里或许并不算是一个很大的市场，相比一线城市，近几年来青岛房价不算涨地过快，同等条件下，均价9000每平方米左右的价格是开发商眼中认为在青岛市比较合理的价格区间。因此，即使今年房价出现降价，也只是回归合理价位。