广州甲级写字楼空置率下降零售物业持续分化

      市场动向

      近日，相关机构报告显示，今年第一季度，广州的甲级写字楼市场空置率有所下降，对此，专家表示，在第一季度，有更多位于珠三角及其它区域的民营企业在广州设立新办公室，他们普遍青睐天河区及珠江新城等商务配套完善区域的优质写字楼。国内企业租赁需求稳定，是带动空置率下降的首要因素。

      甲级写字楼平均月租达157元/平方米

      由于本季度没有新项目落成，广州甲级写字楼市场总存量维持在372万平方米，净吸纳量由上季度的18万平方米放缓至4万平方米，来自国内企业稳定的租赁需求带动空置率下降至12.2%，环比下降0.6个百分点。

      天河北及珠江新城优质写字楼业主叫价能力增强。业内人士表示，由于拥有扩租及新设立办公室需求的租户普遍青睐天河区及珠江新城等优质写字楼，因此业主信心增强以及进驻率的改善使部分优质写字楼租金继续上升。另一方面，由于面临租户流失，部分旧写字楼业主及时对租金进行了调整。受珠江新城优质写字楼租金上升的带动，本季度末全市平均租金环比增长0.9%，达157元每平方米每月。

      2014年将出现供应压力下降的机遇，全年仅16万平方米新增供应竣工，全部是位于珠江新城的单一业权项目。2014年中的新增供应预租情况良好，已超过60%。较低的新增供应量以及项目较高的预租率，此外，企业自用面积以及来自国内外企业稳定的新增写字楼需求将带动空置率进一步下降。

      由于全市整体空置率将继续保持下降，而新增供应预租率较高，对现有大厦业主的压力大为减弱，整体租金水平预计将稳步上升。位于天河、珠江新城空置率较低的优质写字楼业主租金叫价能力将增强。即便如此，珠江新城区内竞争也逐渐激烈，越来越多新项目逐渐加入提前预租行列，将压抑整体租金增幅过快。

      零售地产新增供应45万平方米创新高

      2014年第一季度，受个别租户撤场影响，零售地产市场净吸纳量放缓至1.4万平方米，再加上新竣工物业进驻率有待改善，全市平均空置率上升至5.5%，与上季度相比增加0.8个百分点。本季度市场总存量为188万平方米，新落成项目是位于珠江新城的花城汇（南区）。与去年的趋势一致，本季度，商场业主继续积极地调整业态和租户组合迎合消费群需求。如正佳广场负一层的环球美食广场开放，引入了多家首次进入广州的国际餐饮品牌。”

      成熟商圈业主提高租金，带动整体租金上涨。受个别租户撤场的影响，本季度中一些空置率较高及人流量较少的商场业主租金立场软化，以吸引新租户进驻。另一方面，由于受到新租户青睐，租赁需求稳定，成熟商场租金持续上涨，带动全市平均租金升至478元每平方米每月，环比上升1.7%。

      今年新增供应量为45万平方米，为历年之最。新增供应的地域分布将呈现分散化，大部分项目定位针对大众市场。首个位于北京路核心商圈的项目将于今年开业，为2008年以来首个位于北京路的开业项目。

      由于今年将要开业的大部分项目出租率较高，因此预计今年供应洪峰将不会对空置率造成太大压力，预计年末空置率微升至7%-9%，新兴商圈如珠江新城等新落成商场由于招商进度较慢，空置率预计高于其它成熟商圈。