一线城市空置率高部分楼市“有价无市”

　　近期，关于楼市未来走向引发市场高度关注。在《动荡的世界》第三章中，前美联储主席格林斯潘在分析过去十年美国住房价格飙升的原因时，提出了“杰塞尔悖论”。过去相当长时间内，我国住房市场也不乏“杰塞尔”式的风险承担者。为防范资产价格泡沫风险，应避免未来楼市演化成“杰塞尔悖论”。

　　在格林斯潘还是十多岁少年时，当时著名喜剧演员员乔治杰塞尔讲了一个故事：一位疑心较重的投资者不太情愿地参与股市投资。他先买入少量交易量很少的低信用公司股票，惊讶地发现价格立刻从10美元涨到11美元。这样一来，他认为自己已经是位聪明的投资者，于是继续买入。最终，他一个人的出价把那只股票推到了每股30美元的高价，然后决定套现离场。他给经纪人打电话，要求卖出股票，对方犹豫片刻后反问道：“卖给谁呢？”格林斯潘将这个故事称为“杰塞尔悖论”。

　　我国楼市演化也不乏“杰塞尔”式的风险承担者。在过去十多年强烈房价上涨预期的演化过程中，开始怀有疑虑的购房者都逐渐成为坚定的看涨方，并推动房价持续不断走高。随着房价日益偏离宏观经济基本面、居民收入状况和住房租金水平，房地产市场上继续高位接盘的人已日渐稀少。当前我国住房拥有率较高，据2012年浙江大学和清华大学开展的《中国居住小康指数》联合调查结果显示，即使是置业困难的一线城市，住房拥有率也高达70%，约为纽约的一倍多。不仅如此，当前热点城市住房空置率普遍较高，相当多住房销售后长期无人居住，存在巨大浪费。这种情况在一线城市北京、上海也较为普遍，拥有多套闲置房产的业主大有人在。还有，一线城市租金收益率不到2%，已低于存款基准利率。这些情况充分表明，我国房地产市场向“杰塞尔悖论”演化的风险与日俱增。

　　为维持当前房价继续高位上涨，资金供应难度越来越大。2013年末，我国城镇居民人口达7.3亿，按照人均30平方米计算，存量住房面积高达219亿平方米。按照均价5000元每平方米计算，存量住房价值高达109.5万亿元。若2014年住房均价上涨10%，在不考虑新建住宅情况下，存量住房价值将增加10.95万亿元。如此规模存量住房价值，已非稳健货币政策所能承担。目前看，住宅市场抛售意愿也有所增强。据北京市房地产交易管理网数据统计，2013年全市二手房总成交套数环比上涨13.4%，为最近3年高点；而同期新建住宅成交网签套数则环比下降3.3%；二手房成交套数占比已达57.8%，表明市场空方逐渐增多，继续维持房价高位上涨将更加困难。

　　在过去相当长时间里，我国楼市运行几乎无视风险因素的存在。我国为数众多的居民虽然缺乏风险决策和自担能力，但在住房市场上的购房行为表现犹如抢购高收益财富管理产品那样狂热，明显存在非理性色彩。为避免住房价格不断上涨并逐渐演化为“杰塞尔悖论”，当前需要高度警惕楼市运行风险。而在这方面媒体与市场有很大的行为空间，政府的正确引导作用也必不可少。