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广州2014年1月房地产市场报告 市场综述 一级市场：2014年1月广州供应土地13宗，用地面积共34.73万平米（包括从化、增城二市）环比大幅下降，降幅62%；其中住宅用地出让8宗，出让面积22.71万平米；出让商业用地1宗，出让面积1.78万平米；出让工业用地3宗，出让面积6.81万平米；其他用地出让1宗，出让面积3.44万平米。2014年1月广州全市共成交土地11宗，总面积68.52万平米（包括从化、增城二市），环比下降24%；住宅用地成交4宗，分别位于荔湾、海珠、黄埔和番禺，共占地面积9.05万平米，占总面积的13.2%。2014年1月广州全市成交土地面积有所下降，基本上成交集中在中心十区，两市只有从化成交了一宗其它用地。其中，番禺土地市场本月较为活跃，成交1宗住宅用地和1宗商业用地。本月土地市场成交较为火热。 二级市场：2014年1月，广州一手房成交5479套，环比下降16％，同比下降48%；成交面积共63.26万平米，环比下降15%，同比下降49%；一手房成交均价为12536元/平米，下降6%，同比下降9%；全市成交金额79.31亿，环比下降20%，同比下降54%。从区域成交金额来看，广州全市商品房成交主要集中在增城和番禺、花都和萝岗，分别占总成交金额的18%、10%，另，中心六区签约占到总体份额的27%，环比去年12月下降了4个百分点；从成交均价方面来看，本月下降6个百分点。 总的来讲：一级市场方面，土地供应方面，继去年底连续推出共5宗中心六区住宅和商业用地后，国土局今月再加推5宗位于荔湾区广钢新城板块和2宗位于番禺区汉溪板块的住宅用地，鲜有地连续两个月频出住宅用地。而土地成交方面，本月基本都是以住宅用地和商业用地为主，而工业和其它用地共只成交了3宗。其中，保利以8亿元总价竞得广州番禺区钟村街汉溪村地块一，溢价33.5%，折合楼面地价为18694元/平方米，刷新番禺单价新地王。另外，黄埔区的阀门厂地块未开始现场竞拍就已经黄埔区单价新地王，保利地产最后以16.6585亿总价竞得，配建面积9600平方米，剔除配建折合楼面地价达17564元/平方米。从土地市场发展趋势来看，“地王”的出现，会强化购房者对于房价上涨的预期，在一定程度上，这种预期或将助推房价的上扬。而下月作为广州中心四区内规模最大之一的旧改项目——广钢新城土地出让受关注是意料之中，由于主城区土地资源日益稀缺，品牌发展商的将会延续本月的争夺大战。 二级市场方面，1月整体市场，成交量和成交价均有所下滑，由于受到传统淡季初现和“穗六条”余温的影响下，本月成交量继续下降，降幅达16%，是自2012年3月以来的最低位，而成交均价12536元/平米，重回2012年的水平；从成交区域分布看，本月外围区域依然是成交主力，郊四区二市成交量共4679套，占全市85%，环比12月轻微下降1%，由于增城和从化不受限购的影响，表现继续最为突出，而中心六区由于春节假期前推货数量较少，使到其成交量创2013年以来新低，白云区更跌破250套的最低位；从区域成交均价方面，中心六区均价24326元/平方米，处于正常水平。1月的传统淡季市场，整体市场量价齐跌。在2014年2月，延续广州楼市传统淡季，预计整体市场继续回落。数据显示，2月广州十区两市预计约23个楼盘推新房源，其中，中心六区有11盘推新，主力集中在天河和海珠。
市场资讯 1. 宏观经济 1-11月，广州市经济平稳增长。工业生产小幅提速，消费市场基本稳定，投资保持较快增长、但增速放缓，财政收入增速有所回升，客货运输平稳，消费价格涨幅收窄、出厂价格降幅扩大。1-11月，全市完成规模以上工业总产值15745.01亿元，同比增长12.6%，增速比1-10月提高0.7个百分点。1-11月，全市实现社会消费品零售总额6245.00亿元，同比增长15.2%，增速比1-10月回落0.4个百分点。1-11月，CPI同比上涨2.7%，涨幅与1-10月持平。1-11月，全市完成固定资产投资3757.86亿元，同比增长18.9%，增速比1-10月回落0.7个百分点，但与去年同期比提升9.3个百分点。房地产开发投资和工业投资放缓，房地产开发投资1401.96亿元，增长18.1%；工业投资556.81亿元，增长11.4%，增速分别比1-10月回落0.5个和6.1个百分点。民间投资、中央省属投资仍保持较快增长，分别完成投资1301.35亿元和684.80亿元，分别增长32.7%和21.9%，但增速比1-10月回落2.2个和11.7个百分点。 2. 市场政策 2.1中央政府
从2011年1月28日起，上海和重庆被列为首批房产税试点城市。两年后，党的十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提到，加快房地产税立法并适时推进改革。近三年的试点之后，中央的改革大纲将“房产税”变成了“房地产税”，而且“升级”到了立法层面。基于一线城市连续3个月20%的房价涨幅，三中全会关于财税改革的表述，以及近期国务院决定整合不动产登记职责，多种迹象表明，房地产税开征近在咫尺。 据有关机构发布报告称，2013年中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化。在不同的调控背景下，不同城市市场走势分化。数据显示，2013年百城价格指数，十大城市房价持续上涨，12月百城均价涨至10833元/平方米，同比上11.51%；十大城市住宅均价上涨至18994元/平方米，同比上涨17.56%，超过百城平均水平6.05个百分点。 国管公积金中心通知，自2014年元旦起，职工首次使用公积金贷款结清满5年后，方可再次申请公积金贷款。购买第三套房的，国管公积金中心不予受理。 据有关机构发布报告称，2013年中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化。在不同的调控背景下，不同城市市场走势分化。数据显示，2013年百城价格指数，十大城市房价持续上涨，12月百城均价涨至10833元/平方米，同比上11.51%；十大城市住宅均价上涨至18994元/平方米，同比上涨17.56%，超过百城平均水平6.05个百分点。 国务院已要求国土部在2014年6月底前出台《不动产登记条例》。国土部目前正着手起草制定不动产统一登记的法律法规草案和相关规章草稿，部署有关司局准备起草《不动产登记管理办法》，并编制相应技术标准。 四大行2013年12月新增贷款投放量再度收于2000亿以内。据悉，2013年12月四大行新增贷款投放1800亿元，同期存款大幅增长1.2万亿，目前市场人士对去年12月全行业新增贷款估计多在6000亿左右。 多位专家表示，2014年农村土地制度改革将进入深层次领域。农地入市、土地承包制度、征地改革、宅基地管理等四方面将成为主线。 从国土资源部执法监察局了解到，国土资源部、住房和城乡建设部联合部署“小产权房”查处工作一个多月来，各省级国土资源部门密集部署有关工作，加快针对“小产权房”的清理、查处工作。 1月7日有关媒体报道，中国国土资源部正在酝酿多项土地改革制度，其中有关严守耕地红线和加强土地节约集约利用的行动计划，有望加快推进，最快在上半年推出。未来的土地改革试点，将更多地与金融政策、财税体制等相结合。诸如土地流转信托、土地换股权等试点将得到进一步支持。 21世纪经济报道记者获悉，国土资源部已经和建设部、林业局、农业部等部门，就各种不动产的登记和信息平台建设进行了沟通，准备将包括房产在内的不动产登记，纳入到统一的数据基础平台上。一旦国土部完成上述统一基础数据平台建设后，农村的宅基地等，也有望由国土部发放产权证，这使得摸清全国到底有多少套房子成为可能。 近年来，随着我国老龄化趋势日益加快，养老产业在各地蓬勃发展，包括金融街、保利、远洋地产等国内众多一线品牌地产商的持续加入，养老产业已经从最初试水开始转向房企的战略布局。 中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应，除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。国土资源部将协同住房和城乡建设部划定城市边界。 针对近日备受关注的农村集体土地产权房将纳入房产税试点的消息，住建部村镇建设司司长回应予以否认。表示，农村房屋不会被纳入房产税征收范围，也不应该对其征收房产税。 至1月12日，四大行1月新增贷款投放已高达3200亿，高于2013年同期。预计，2014年1月全行业新增贷款过万亿问题不大。银行年初贷款投放迅猛的惯例在2014年得以延续。 据悉，国土部将在2014年选择部分市县开展“三规合一”或者“多轨合一”的试点。探索建立可供各个规划共同遵循的战略目标、管控方向和标准规范。“三规合一”即指将经济社会发展规划、城市空间规划，以及负责土地利用总体规划编制、实施融合起来。 2014年1号文件——《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》正式发布。在1号文件中，明确了将允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，并明确提出有关部门要尽快提出具体指导意见，并推动修订相关法律法规。 中国保监会1月21日表示，2014年要鼓励保险公司参与养老服务业建设，重点之一是开展老年人住房反向抵押养老保险试点，即老年人可把自家符合条件的住房抵押给保险公司，定期获养老保障，但产权人对房屋的权益不断下降。 中国国家统计局20日发布数据称，2013年中国房地产开发投资8.6万亿元,比上年名义增长19.8%，增速较2012年提高3.6个百分点;同期商品房销售面积13.06亿平方米,比上年增长17.3%,商品房销售额8.14万亿元,同比增长26.3%,增速比2012年提高16.3%。 据悉，国土资源部将针对小产权房采取“三个一批”的整治办法：坚决拆除一批；坚决查处一批；对地方政府责任人问责一批，对地方政府支持、默许甚至纵容小产权房的责任人要追究责任。 中国证券报记者获悉，尽管外界的期待较高，但房地产税立法的进程可能慢于外界预期。虽然房地产税的法律草案最快有望2014年上报国务院，但经过征求意见、全国人大审议等程序，最终出台可能需要两年甚至更长时间。 1月22日，国家发改委相关负责人在新闻发布会上指出，《国家新型城镇化规划》目前已修改完毕并上报国务院，房地产税改革也正在积极推进。1月22日，地产股终迎强劲反弹，整体涨幅超过4%。 据最新房企融资报告显示，2013年，有38家房地产企业通过境外融资平台发行海外债券，共募集资金约合人民币1340亿元，同比增长了123%，发债平均利率8.00%。 2.2 地方政府 2013年土地出让收入762亿元，同比增长85%。2013年，广州土地市场不仅刷新了全市单价地王纪录，还造就了8个区域地王，堪称“地王年”。其中数个地王的楼面价比地块周边在售项目的单价还高，“面粉”贵过“面包”已成现实。 广州黄埔区横沙城中村改造项目日前举行首期安置房封顶活动。首期安置房总建筑面积达201967平方米，共有1641套住宅。资料显示，横沙村地处黄埔区大沙地商业和行政中心地带，改造项目占地约64.46万平方米，规划总建筑面积211万平方米，是广州市目前建筑面积、回迁面积最大的城中村改造项目之一。 有关机构统计，2013年广州十区两市新房网签93020套，同比下降1.11%，全市网签均价为13248元/平，同比上涨8.65%，超过广州市政府2013年年初预估的涨幅7.5%房价调控目标1个百分点。2013年广州市网签均价为13248元/平，同比去年（25569.8元/平）上涨8.65%；成交面积为10575356平方米，较2012年（10816521.2平方米）下降2.23%，平均每套签约面积为113.68平方米；2013年新房网签总金额为1401.03亿元，较2012年（1318.87亿元）上涨6.23%。 1月8日，广州海心沙改造规划方案正式亮相，目前正在广州市规划局官网进行公示征询公众意见。根据公示，海心沙改造有两套方案主要针对东区：方案一将对原有分散的各栋建筑进行拆除，按“拆一建一”的方式重建一栋面积与原地上建筑面积相等的新建筑；方案二则提出将保留原有分散的各栋建筑，两者的主要功能都是综合会议展览设施、商业服务设施(含餐饮)、停车场(地下)、码头等。两者都规划将西区停机坪改造为一个17米高观景平台，下面是配套的三层，做一些休闲、餐饮等设施。中区则将在地下增设亚运博物馆。 1月13日，广州市国土房管局挂出公告，将于2月21日集中出让广州荔湾区芳村大道南5宗地块，总出让地价高达155.09亿元。5宗地块包括3宗商住综合用地和2宗二类居住用地，总出让宗地面积28万平方米，总建筑面积达119.3万平方米。地块所在为原广州钢铁厂，属于旧改项目广钢新城范围。 根据广州市国土局的出让计划，1月20日，广州南沙两宗商业用地挂牌出让，以总成交价为10.28亿元成义。其中，2013NJY-3号地块，由大连万达商业地产股份有限公司以底价10.28亿元获得，楼面价3128元/平方米，地块面积71461平方米，计容总建筑面积不大于32.85万平方米。 1月21日，广州市国土房管局发布2013年1-12月新建商品房网上签约信息。信息显示，去年广州十区两市区共成交93035套住宅，签约面积1058.48万平方米，网签均价13100元/平，同比2012年(全市均价为12122元/平方米)上涨8%。 据悉，确保新型城市化发展落地生根，广州2014年确定了100项市重大工程，计划投资总额达584 .88亿元。主要包括基础设施、产业建设项目以及社会事业项目。产业建设项目投入最大，达222.7亿元。从广州市委十届五次全体会议上获悉，吸金风头最“劲”的是番禺，获得资金共计48 .42亿元。 2013年，广州预计完成的GDP增速为11.6%。1月22日，广州市市长在市委十届五次全会作报告时提出，2014年的经济社会发展主要预期目标是：地区生产总值增长10%；公共财政预算收入增长10%；固定资产投资增长14%；城乡居民收入增长与经济增长基本同步；失业率和CPI均控制在3.5%以下。 2014年广州市将进一步梳理、出台和完善三旧改造政策，充分调动改造各方的积极性，加快改造进程。目前广州纳入"三旧"改造项目的土地面积约554平方公里，约占建成区面积的1/3。其中城中村有310多平方公里，旧厂有190多平方公里，旧城有56平方公里。但是，截至目前完成改造的仅有近30平方公里，约占全市"三旧"总改造项目面积554平方公里的5%。
市场分析 1. 一级市场 1.1 供应分析 2014年1月广州市房地产市场土地供应一览表
2014年1月广州供应土地13宗，用地面积共34.73万平米（包括从化、增城二市）环比大幅下降，降幅62%；其中住宅用地出让8宗，出让面积22.71万平米；出让商业用地1宗，出让面积1.78万平米；出让工业用地3宗，出让面积6.81万平米；其他用地出让1宗，出让面积3.44万平米。
1.2 成交分析 2014年1月广州市房地产市场土地成交一览表
2014年1月广州全市共成交土地11宗，总面积68.52万平米（包括从化、增城二市），环比下降24%；住宅用地成交4宗，分别位于荔湾、海珠、黄埔和番禺，共占地面积9.05万平米，占总面积的13.2%。
2014年1月广州全市成交土地面积有所下降，基本上成交集中在中心十区，两市只有从化成交了一宗其它用地。其中，番禺土地市场本月较为活跃，成交1宗住宅用地和1宗商业用地。本月土地市场成交较为火热，其中，保利以8亿元总价竞得广州番禺区钟村街汉溪村地块一，溢价33.5%，折合楼面地价为18694元/平方米，刷新番禺单价新地王。另外，去年6月佳兆业拿下同样是三旧改造用地的广州黄埔区南坡宅地，创出黄埔区总价和单价地王，黄埔区的阀门厂地块未开始现场竞拍就已经黄埔区单价新地王，保利地产最后以16.6585亿总价竞得黄埔区蟹山路48号地块，配建面积9600平方米，剔除配建折合楼面地价达17564元/平方米。
2.二级市场 2.1 供应分析
2014年1月，广州十区二市商品房批售面积86.1万平米，环比下降60%，同比下降30%，供应较上月有所下降；其中主力供应区域集中在番禺和番禺。 2.2 成交分析
2014年1月，广州一手房成交5479套，环比下降16％，同比下降48%；成交面积共63.26万平米，环比下降15%，同比下降49%；一手房成交均价为12536元/平米，下降6%，同比下降9%；全市成交金额79.31亿，环比下降20%，同比下降54%。 从区域成交金额来看，广州全市商品房成交主要集中在增城和番禺、花都和萝岗，分别占总成交金额的18%、10%，另，中心六区签约占到总体份额的27%，环比去年12月下降了4个百分点；从成交均价方面来看，本月下降6个百分点。
2.3 存量分析
广州商品房存量及消化时间（截止12月31日）
从以上图表可以看出，全市一手商品房按2013年7-12月的平均销售速度来计算的话，存量套数及存量面积分别需要16个月、20个月的时间才能销完，存量套数环比上升1%，存量面积环比上升1%，受限签政策影响，中心区存量有所上升，萝岗和增城供货紧张。
市场展望 一级市场方面，土地供应方面，继去年底连续推出共5宗中心六区住宅和商业用地后，国土局今月再加推5宗位于荔湾区广钢新城板块和2宗位于番禺区汉溪板块的住宅用地，鲜有地连续两个月频出住宅用地。而土地成交方面，本月基本都是以住宅用地和商业用地为主，而工业和其它用地共只成交了3宗。其中，保利以8亿元总价竞得广州番禺区钟村街汉溪村地块一，溢价33.5%，折合楼面地价为18694元/平方米，刷新番禺单价新地王。另外，黄埔区的阀门厂地块未开始现场竞拍就已经黄埔区单价新地王，保利地产最后以16.6585亿总价竞得，配建面积9600平方米，剔除配建折合楼面地价达17564元/平方米。从土地市场发展趋势来看，“地王”的出现，会强化购房者对于房价上涨的预期，在一定程度上，这种预期或将助推房价的上扬。而下月作为广州中心四区内规模最大之一的旧改项目——广钢新城土地出让受关注是意料之中，由于主城区土地资源日益稀缺，品牌发展商的将会延续本月的争夺大战。 二级市场方面，1月整体市场，成交量和成交价均有所下滑，由于受到传统淡季初现和“穗六条”余温的影响下，本月成交量继续下降，降幅达16%，是自2012年3月以来的最低位，而成交均价12536元/平米，重回2012年的水平；从成交区域分布看，本月外围区域依然是成交主力，郊四区二市成交量共4679套，占全市85%，环比12月轻微下降1%，由于增城和从化不受限购的影响，表现继续最为突出，而中心六区由于春节假期前推货数量较少，使到其成交量创2013年以来新低，白云区更跌破250套的最低位；从区域成交均价方面，中心六区均价24326元/平方米，处于正常水平。1月的传统淡季市场，整体市场量价齐跌。在2014年2月，延续广州楼市传统淡季，预计整体市场继续回落。数据显示，2月广州十区两市预计约23个楼盘推新房源，其中，中心六区有11盘推新，主力集中在天河和海珠。
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广州楼市延续1月传统淡季 整体量价齐跌
2014-02-12 | 世联行
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