新政加重观望情绪京住宅成交环比大降

　　在购房者一致看涨的行情下，“京七条”祭出，瞬间加重了楼市的观望情绪。

　　数据显示，2013年10月第四周(10月21日~27日)，北京新建商品住宅成交2221套，环比前一周下降13.4%。扣除保障房后，纯商品住宅成交1328套，环比上周下降26%。

　　截至10月27日，北京新建住宅签约套数为7898套，环比下降31.5%，同比下降4.4%。二手房住宅成交量同样走低，环比下降了24.1%，同比下降了8%。

　　“这部分(自住型商品住宅)供应对于未来市场的冲击会很大。”一位接近北京市住建委的权威人士告诉《每日经济新闻》记者，之前的政策没有考虑到市场的细分，而现在的政策方向是低端有保障，中端有支持，高端有市场，“中端的这一部分市场就会通过自住型商品房来支撑。”

　　楼市成交现连锁反应

　　10月23日，北京市“自住型商品房”政策出台。政策提出，2013年底前，北京全市将完成2万套自住型商品房供应，明年预计完成5万套供应，将占新增供应的50%以上。“京七条”袭来之后，北京楼市的成交量也出现了连锁反应。

　　据统计，2013年10月第四周，北京新建商品住宅成交2221套，环比前一周下降13.4%。扣除保障房后，纯商品住宅成交1328套，环比上周下降26.0%。其中，新增期房项目3个，供应住宅量1014套，环比大涨194.8%。

　　“这周内虽然新建商品住宅成交保持在2000套以上的水平，但扣除保障房后的纯商品住宅成交却回落到1500套以下，是8月以来首次回落到1500套以下(传统节假日除外)。”专家表示。

　　同时，北京二手房市场的成交量也出现了持续走低的情况。

　　据统计，10月至今(10月27日)北京二手住宅成交8355套，较9月同期下降23.43%，同比下降7.2%。“除了受到国庆长假出游的影响外，10月以来的日均新增需求量环比下降3.4%，新增需求入市降低也导致了成交量环比下降。”专家告诉记者。

　　“关注的楼盘价格越来越高，而且迟迟没有开盘，不如等到明年再说。”自住型商品房将大规模建设的消息让对买房已经心灰意冷的吴青(化名)看到了一丝希望，“虽然不知道自己到底能不能买上，但总觉得有了一点盼头。”

　　持有这样想法的购房者并不在少数。根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队在今年1月20日发布的数据显示，到2012年末，北京常住人口已达2069.3万人，比上年末增加50.7万人。

　　这是一个十分庞大的基数，根据此次政策规定，在北京市具有购房资格的家庭，均可以购买自住型商品住房。其中本市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)以及经济适用住房、限价商品住房轮候家庭可享有优先购买权。

　　“北京这次的政策，对市场的心理影响可能逐渐加大。相比以前保障房的受益面狭窄，自住型住宅都有买到的可能性。”分析说。

　　需求放缓或平抑价格

　　“日光盘并不代表销售有多火爆，而是开发商的一种营销策略，200套的房子蓄了1000人，势必日光。”北京市房协的相关人士表示，而供求关系的矛盾冲突势必会加重价格上涨的速度。

　　“从市场成交来看，10月第三周热销项目的成交均价并没有出现明显的价格波动。”专家告诉记者，随着上周“京七条”的出台，主管部门加强了对新房入市价格的管控，价格或将长期保持平稳走势。

　　根据张大伟的监测，如果剔除掉保障房，截至目前，北京新建住宅的成交套数是国五条以来的最低点，成交均价也维持在2.18万元/平方米左右。“虽然大部分房源环比价格依然上涨，但二手房与新建住宅都出现了高价下购买力逐渐减弱的现象。”

　　专家表示，随着“京七条”的出台，“将对中低端商品房市场的供应起到明显的补充作用，有利于缓解当前的供需压力。”

　　“对于高端市场来说，可能还会是一个机会。”北京一家品牌房企的营销总监对《每日经济新闻》记者来说，相对于此前“一刀切”的调控政策，目前的宏观调控政策也在逐渐分化，但在其看来，“自住型商品房”的推出对于价格暂时不会出现较明显的影响。

　　该人士进一步指出，对于房企来说，可能会加快中小户型的去化。“高端市场的价格不会受到太大影响，但普通商品房市场的确会被分流掉一部分购房人群。”

　　专家同样指出，就目前来说，可能会有部分刚性需求出现观望以等待自住型商品房的入市，但相对于目前大量的符合购买政策的购房者来说，可能还存在较大缺口，对市场的实际影响还有待进一步观察。