北京楼市库存告急豪宅成交强劲

  在北京“多中心”的发展格局之下，近年北京土地供应侧重于郊区，城市核心区住宅用地供给渐趋紧张，据北京土地整理储备中心网站显示，2010年至今的4年时间里，北京四环以内仅出让了10宗住宅用地，累计规划建筑面积120万平方米。

  供地量急降

   统计显示，今年前7个月，北京四环以内仅新增供应395套商品住宅，但同期销量却高达3641套，四环内以1∶9.2的供需比创近8年新高。严重的供应矛盾导致今年前7个月北京四环内商品住宅的成交均价为42259元／平方米，与去年同期相比大幅上涨24%。

   专家分析，北京四环内商品住宅尖锐的供需矛盾，一方面源自核心城区新盘供应几近“断顿”的现状；另一方面也是受到国内宏观经济背景影响，豪宅成交持续升温所引发。

  专家认为，近几年来，实体经济不振致使产业投资前景低迷，此外股市大跌、黄金重挫，财富阶层可选的投资渠道越来越少，其中收益表现稳健的更是屈指可数。而房地产作为中国经济的支柱产业，近年来虽受调控制约，但一线城市仍持续向好，特别是北京核心区的豪宅，具有抗通胀、避风险、稳定升值的功能，因此成为国内财富阶层资产配备的重要组成。如位于北四环鸟巢畔的盘古大观，是千顷奥林匹克公园区唯一的城市综合体。盘古大观以660平方米的均质大宅，套均7000万元以上的售价，仅7月就售出5套，销售额近4亿元，财富阶层对于稀缺城市资源的向往可见一斑。

  综合来看，核心城区完备的城市资源成为吸引财富阶层的法宝，再加上住宅供给严重不足、需求持续上升，供需失衡之下使得豪宅价格普遍上扬，一路飙升。

  顶级豪宅走势强劲

  受土地供给枯竭的影响，北京核心城区的供求矛盾由来已久，近两年来，四环以内商品住宅库存以每年4000余套的速度在减少。统计显示，2011年8月，北京四环以内的商品住宅库存量曾高达16342套，2012年8月则降至11851套，同比减少4491套，2013年8月，则进一步减量4348套，截至目前，北京四环以内仅剩7503套可售商品住宅。

  四环以内7503套可售商品住宅分布于42个在售项目中，这些项目的定价大致在60000—130000元／平方米之间。而与北京普通刚需盘定价越低、销量越高的规律有所不同的是，北京豪宅呈现出售价越高、销量越高的势头，单价80000元／平方米以上的顶级豪宅走势强劲。数据显示，今年前7个月，地处北京四环内、成交价突破80000元／平方米的顶级豪宅共售出92套，与2012年同期的75套、2011年同期的87套基本持平，显示出北京顶级豪宅稳定的购买需求。

  专家认为，在四环内商品住宅库存大幅减少的背景下，可售住宅的稀缺性本身就成为助力价值提升的强大推手，而其中高品质的顶级豪宅，往往地处北京繁华都市的中央地带，或者扼守北京城区最珍贵的自然资源，两者得其一，与开发商营造的产品优势结合，就已经具备了顶级豪宅的先天条件，足以打动财富阶层。而如果两者兼备，其价值将会水涨船高。实现年均25%以上的复合增长率的盘古大观，兼具自然资源、城市资源两大优势，其保值增值性赢得财富阶层的普遍认同。

  专家表示，财富阶层购买顶级豪宅的目的，除了看重楼盘的升值空间外，还将豪宅视作一个可以转化、再生价值的资本平台，因此在豪宅的使用功能要求上更为复合，除了出于自住目的对于项目产品品质的要求以外，对于项目在市场形象、地段条件、综合配套、服务水平等方面能否达到企业会所用途的要求，也是财富阶层决定购置的关键因素。