库存仅6个月广州下半年房价上涨动力大

　　“限售限签”已持续了4个月，“日光盘”涌现则快速消化着市场货量。官方数据显示，目前，广州楼市库存已不足5万套，消化时间仅6个多月。萝岗、南沙等存量紧缺区域，可售时间则不超4个月。其中，市场存量住宅套均面积约140㎡，库存以大户型为主。

　　业内专家分析指出，一般而言，若存量消化时间低于6个月，则会造成房价上涨。而在当前市场需求旺盛“日光盘”频出、地王涌现、开发成本增加等客观现实下，开发商无法抑制涨价的冲动。同时，下半年广州市场大户型消化压力大，中小户型供应不足的情况将持续。限售限签的做法则会持续到控制房价达标才有可能取消。

　　广州楼市库存仅可售6个月存量以大户型为主

　　“限”字格局下，大户型和豪宅产品无疑很受伤。

　　分析表示，从阳光家缘网站截至7月底广州十区二市可售商品住宅34926套库存量统计数据，计算出库存的每套商品住宅面积竟然已达到142平方米的高位。

　　按照此方法，截止今日数据，广州全市可售住宅47959套，库存总面积664.54万平，库存的每套商品住宅面积也近140平方米，可见，广州目前市场中未售出的库存住宅，基本上仍以大户型为主。

　　“目前全市存量可售时间为6个多月，而萝岗区和南沙区存量就更加紧缺，可售时间分别仅三个多月和四个多月。其中，未售的以大户型为主，而下半年大户型供应比例依然较大，存量增量相加将推升大户型消化压力。”方圆地产首席分析师邓浩志也指出。

　　如其所言，虽然近期广州豪宅网签量有所放松，官方数据显示，7月份均价5万/㎡以上的高端盘中，海珠区的君华江畔豪园成交2套，荔湾区睿薇御景花园成交7套、富力唐宁花园成交1套，天河区的侨鑫汇悦台、珠江璟园也分别成交3套和9套，有“广州第一豪宅”的大一山庄也成交了3套。

　　但应该注意的是，7月份全市大户型供应量也处相对的高位，120㎡以上的大户型房源有1070套，和供货量最大的91-120㎡中等户型数量（1388套）相差不算太大。在仍以中小户型供求为主的广州市场，大户型的销售似乎还未到恢复的时候。

　　分析提醒，此前广州豪宅已经有成为“堰塞湖”的趋势，限制高端住宅出售造成的后果是严重的。不过，近期豪宅网签量的相对放松，也说明政府部门或许已经注意到了危害性。

　　限售限签不会松下半年房价上涨动力大

　　限售限签之下，虽然“日光盘”频出，而网签量却疲软，连续三个月不足60万平/月，成交大户的花都区甚至连续两个月网签大幅减少。越来越明显的“行政干预”是否仍将持续？传统销售旺季“金九银十“前景又将如何？

　　“今年以来，广州市商品住房均价涨幅，远远超过广州市制定的7%-8%的房价涨幅目标，而实施限售、限签后，十区商品住宅均价从5月起1.6万/平的高位，回落并稳定在1.5万/平的水平，这说明继续坚持全面限售限签的话，广州或许能达到目标。”黎文江便指出，广州在完成目标的同时要小心维持市场的兴旺，以便顺利完成土地出让计划，所以限售限签的做法会坚持下去，直至控制房价达标才有可能取消。

　　但对于房价，其认为，面对当前市场“日光盘”频出的旺盛需求，以及地王涌现，开发成本增加等客观现实，开发商无法抑制涨价的冲动。

　　分析认为，一般来说，若存量消化时间低于6个月，则会造成房价上涨，而目前广州库存消化时间仅有6个多月。

　　“与此同时，广州下半年供应依旧紧张。”其指出，回顾上半年，受2011年末-2012年初受房地产调控影响，开发商拿地热情不高，新开工面积减少，而随着楼市回暖，市场需求强劲，供应量却无法立刻跟上。而下半年，房企前期开工不足将继续影响后市供应，商品住宅供应量依然偏少。

　　“但即使供应量有所减少，下半年也不会出现爆发性增长，在需求平稳的基础上，下半年楼市也将平稳发展。”分析表示。