明年空置率或创新高深圳甲级写字楼遇拐点

      35万平方米——这是今年下半年深圳新增甲级写字楼的供应量。形成鲜明对比的是，从2012年初到2013年6月底的一年半时间里，深圳新入市的写字楼面积仅有8万平方米。

      “深圳甲级写字楼的空置率在进一步加大，目前深圳甲级写字楼的空置率约为6.4%，而2014年这一数据可能突破25%。”戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端表示，这种放量供应使得今年深圳甲级写字楼市场充满变数。

     “接下来全市空置率仍将小幅升高，而全市平均租金保持平稳或微幅下跌，写字楼的投资回报率正在逐步下滑。”第一太平戴维斯华南区董事长林木雄则如是预计。

     放量供应

     包括戴德梁行、第一太平戴维斯、仲量联行等在内的研究报告均显示，深圳写字楼进入了放量供应时代。

     今年下半年，随着深交所新楼、招商局广场、投行大厦以及中航中心等项目的入市，深圳甲级写字楼有超过35万平方米的新增供应量。而2012年初至今，仅有大中华IFC以及荣超大厦带来了8万平方米的新增供应。也就是说，今年下半年的新增供应量是过去一年半的4倍有余。

     林木雄认为，深圳市甲级写字楼的存量在第三季度就将被推高13%。

     戴德梁行的研究报告亦给出了类似的数据，随着上述甲级写字楼的入市，使深圳全市甲级写字楼总存量达到289万平方米。受新竣工项目预租面积的支撑，即使租赁需求有所上升，但新增项目的空置面积仍将深圳整体甲级写字楼的空置率从第一季度的12.4%推高至13.5%。

     这还仅是今年第二季度的供应量，在接下来的明后年，深圳写字楼的供应量更将有惊人的数字。

     “根据我们的市场监测，2014年新增面积将达到113万平方米，2015年这一数据为80万平方米，而且福田中心区占比较重。”张晓端透露，位于福田中心区的深圳中心写字楼、鼎和财产保险大厦、招商证券大厦都将于明后两年面市，分别将提供18万、10万和5万平方米的新增供应。同期的招商局广场以及太子广场，也将分别为南山片区提供6.8万平方米、11万平方米的新货。

     投资回报率下降

     今年下半年，甲级写字楼的海量入市，将改变上半年写字楼供不应求的态势。

     仲量联行深圳商业地产部总监夏春毅告诉中国房地产报，“深圳上半年甲级写字楼的总吸纳量已达到去年全年的近2.5倍，中小企业的办公需求在持续消化”。

     吸纳量的增加也带动了租金提高。截至上半年，深圳平均净租金环比上升2.8%至每月每平方米176元（基于建筑面积），较2012年末的租值上升3.5%。

     第一太平戴维斯及戴德梁行的数据同时显示，上半年全市甲级写字楼吸纳面积约为10万平方米，这一数字为2012年全年总吸纳量的六成。科技、金融、航运物流类企业在写字楼市场表现较为活跃。

     由于上半年写字楼供应较少，使售价出现了明显涨幅。

     第一太平戴维斯数据显示，甲级写字楼平均售价在今年第二季度涨幅较大，环比上升5.3%至人民币49333元/平方米，同比上升0.9%。

     深圳甲级写字楼的价格与租金同步上涨，投资回报率则继续下探。

     夏春毅则根据数据测算，今年第二季度深圳市甲级写字楼售价环比上升5.3%，而租金水平环比仅上涨0.1%至人民币190.1元每平方米，由于新增供应量加大，空置率也有所上升。

     “我们据此计算出，目前深圳甲级写字楼回报率正降低，第一季度全市回报率环比下降36个基点。”夏春毅说。

     林木雄判断，由于未来优质甲级写字楼的出售比将继续下降，因此写字楼的售价仍有上涨空间，但租金回报率将回落至3%～4%的区间，“这将进一步压缩甲级写字楼的投资需求”。