深圳：下半年写字楼新货多但六成自用

　　从去年就开始曝出的深圳甲级写字楼今年将“天量”入市的消息正在变成现实，不过，在今年上半年以来入市的甲级写字楼供应量也正在被市场新增的需求所消化。记者从仲量联行了解到，今年上半年深圳甲级写字楼的总吸纳量已达到去年全年的近2.5倍，并带动了租金的部分提高，而下半年深圳市场将新增逾40万平方米的甲级写字楼办公面积，不过这些面积中有约六成都将为企业自用，加上中小企业的办公需求持续消化，预计整体甲级写字楼空置率将在短期内保持稳定。

　　上半年吸纳量是去年2.5倍

　　今年上半年，深圳中心区的优质甲级写字楼的租赁活动仍很活跃，仲量联行深圳商业地产部总监夏春毅告诉记者，今年二季度甲级写字楼市场租赁问询和需求总体较一季度增加，承租能力较强的内资和国资企业带动了整体租赁市场活动，其中以内资IT和金融居多。到第二季福田区的租赁表现较为活跃，区域内大部分项目空置率相应下降。

　　“深圳上半年甲级写字楼的总吸纳量已达到去年全年的近2.5倍，受询盘量和需求回升支持，业主普遍提高租金”，夏春毅表示，尤其在租赁活动最活跃的福田区，二季度录得平均租金的环比增幅约3.1%，并带动全市平均租金增长。统计显示，截至上半年，深圳平均净租金环比上升2.8%至每月每平米176元(基于建筑面积)，较2012年末的租值上升3.5%。

　　不过，在第二季度深圳有三个甲级写字楼项目，共约31万平方米，竣工并交付使用，分别是位于福田区的深圳证券交易所大楼、荣超大厦第七座以及位于南山区的招商局广场，使全市甲级写字楼总存量达到289万平方米。受新竣工项目预租面积的支撑，即使租赁需求有所上升，但新增项目的空置面积仍将深圳整体甲级写字楼的空置率从第一季度的12.4%推高至13.5%。

　　而记者从戴德梁行了解到的信息则显示，2013年上半年，深圳写字楼市场整体需求活跃度保持平稳水平，并且由于深圳新增供应较少，业主扔掌握定价主动权，而深圳产业结构方面的优势也使得深圳甲级写字楼租金呈现明显上涨。

　　46万平米年底竣工主推中小企业市场

　　而下半年，深圳写字楼市场将出现较多新增供应。戴德梁行的报告显示，包括深交所新楼、招商局广场、投行大厦及中航中心等陆续入市，届时市场将新增逾40万平方米的甲级写字楼办公面积。DTZ戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙认为，在竞争加剧的情况下，年内写字楼租金或将止升企稳。而中长期来看，未来深圳写字楼供应多为总部企业自用物业，这部分物业出租压力较小，对租户的背景、租赁面积等要求较高，招商周期可能因此拉长。尽管如此，较多供应和市场竞争仍将会对租金上涨产生压力。

　　而夏春毅则表示，随着前海注册的企业不断增多和中小企业对优质写字楼项目需求的快速增长，2013年甲级写字楼市场整体租赁活跃度将上升，并带动甲级写字楼净吸纳量增加。预计下半年整体租赁市场保持活跃，中小型企业的需求将持续活跃，而来自内资和国资企业的需求将继续带动写字楼需求上升。

　　据统计，2013年将有46万新增甲级写字楼供应竣工，年末总存量将达到300万平方米。由于新增项目中自用面积的占比较大(约六成)，预计空置率仅以较小幅度上升，加上来自中小型企业租赁需求的预期增加，而跨国企业租户承租因能力有限而更倾向于续租，预计整体甲级写字楼空置率将在短期内保持稳定。