戴德梁行：高端住宅需求旺盛商业发展渐缓

      北京：戴德梁行7月17日举办了2013年第2季度新闻发布会，总结北京高端住宅、商业市场在2013年第2季度的发展情况。

     高端住宅需求旺盛

     3月“国五条”落地后，北京楼市全面进入限购阶段，一手住宅在成交环节的优越性使其热度有增无减，一手高端住宅同样呈上涨趋势。2013年第2季度，北京高端商品住宅市场成交面积环比上涨7.84%，达到238,874.53平方米。售价环比上升4.63%，达到每平方米45,531.68元(7,403.53美元)，与去年同期相比同比上涨10.87%。

     限购带来的中高端购房者在置业时一步到位的需求增加，使得抗跌性较强的别墅产品成为首选。本季度北京高端住宅市场上别墅成交面积达97,369.81平方米，环比上涨26.40%，与去年同期相比上涨49.63%，市场售价环比上涨23.25%至37,718.50元(6,133.09美元)，同比上涨5.04%。

     同时，由于部分购房需求在“限购令”的制约下转化为租房需求，租房市场上本季度租金继续上涨。2013年第2季度，北京高端住宅平均租金达每月每平方米170.3元(27.69美元)，环比继续上涨1.9%，同比涨幅为7.92%。整体市场空置率上升至6.8%，环比上涨0.5%。

     其中，酒店服务式公寓和别墅的租赁价格环比分别增长2.2%和4.2%，达每月每平方米241.1元(39.20美元)和每月每平方米112.4元(18.28美元)，高端出租公寓表现相对平稳，环比上升0.6%至每月每平方米134.4元(21.85美元) 。

     当下政府调控政策已成为常态，而各房企在资金充裕等有利的外部环境下已能较为理性地面对政府政策并长线看好房地产市场，同时，北京住宅市场仍处于用地供应不足、土地价格上涨、刚需强劲的大环境下，因此，未来房价继续上涨的预期依然较强，而作为稀缺产品的高端住宅需求预计会继续保持上升态势。

     写字楼租金稳中有降

     2013 年第2季度位于海淀区非核心商圈的国海广场[最新消息 价格 户型 点评]C座投放市场，为北京写字楼市场带来19,000平方米的可租赁空间，至此，全市甲级写字楼市场的总存量达到6,713,526平方米。

     受北京写字楼市场极低的空置率的制约，而新入市的可租赁面积有限，本季度，全市甲级写字楼的吸纳量为120,154 平方米，仅为去年同期的36.53%。2013上半年，国际经济持续低迷，内资企业在北京写字楼租赁市场中仍然扮演着重要角色，完成了甲级写字楼租赁活动逾63%的成交。

     在国内保持温和增长的经济氛围中，受新入市项目较低租金的影响，本季度，北京甲级写字楼租金微调至每月每平方米298.07元(48.47美元)，环比下降0.05%，同比去年同期上涨3.30%。同时，由于新项目体量有限，加之各核心区域需求依然相对强劲，写字楼空置率进一步下降至1.25%，环比降低0.72 个百分点。

     分商圈而言，金融街[简介 最新动态]商圈由于部分租户租约到期迁出该区域，本季度空置率小幅上涨0.44个百分点至0.94%，租金为每月每平方米350.27元(56.95美元)。非核心商圈由于新项目的入市，空置率上涨1.90个百分点至3.59%，同时，新入市的国海广场C座租金相比该区域其他项目尚处于较低水平，导致区域租金平均水平环比下降2.89%，至每月每平方米244.93元(39.83美元)。其他核心商圈空置率均较上季度小幅下降，租金仍保持稳定。

     本季度，租金的小幅负增长使得全市甲级写字楼销售价格环比降低0.05%，至每平方米63,307元(10,294美元) 。

     第3季度CBD商圈和燕莎商圈预计将各有一新增项目投放市场，其中，CBD商圈新入市的项目由于品质较好、地理位置较为优越，预计将以较快速度被市场吸纳。新项目的入市预期也将带来租金和空置率的小幅上升。

     商业市场发展渐缓

     2013年1至4月，北京市商业市场发展渐缓，全市实现社会消费品零售额2,646.86亿元(430.38亿美元)，较上年同期增长10.0%，增幅比去年同期下降3.1个百分点。

     2013年第2季度，位于非核心商圈的两个商业项目投放市场，为北京购物中心市场带来182,000平方米的新增供应，使总存量增至6,628,400平方米。由于新项目的入市，本季度购物中心的空置率上升0.9个百分点至14.41%。就租金而言，各区域总体租金水平仍保持稳定。

     4月28日，位于西北五环的社区型项目华联肖家河购物中心开业，为北京购物中心带来3.2万平方米的新供应。作为海淀区西北地区首座[最新消息 价格 户型 点评]集购物、休闲、超市、餐饮、文化等功能为一体的一站式购物中心，该项目以其便利性顺应了周边社区居民消费的客观需求，开业率达80%以上。而面积占比近三分之一的儿童业态预期将在较短时间内有效提升购物中心的客流量。

     5月1日，体量达15万平方米的首创[简介 最新动态]芭蕾雨奥特莱斯一期的开幕填补了房山新城大型商业的空白。目前已开业的商户以时尚潮流及运动品牌为主，国际一线品牌占比较少且多集中于下半年开业。

     下季度预计将有超过15万平方米的购物中心项目投放市场，北京华联分别位于回龙观和常营的两家社区型购物中心将相继开业，由于新项目所在区域社区密度较高，预期将不会给市场带来过多的空置面积。整体市场的租金水平预计仍将保持平稳态势。