津房价十年稳中有升市场变化决定供应分布

      随着新的一年到来，2013年楼市的大幕正式拉开，今年房地产形势如何，购房者是否到了该出手的时刻？业内专家认为：2013年房产形势会好一些，但这种好并不意味着成交价格的迅速上涨，而是成交量将会稳中有升，特别是一些大盘，将会继续选择以价换量的销售策略。

     十年房价稳中有升

     近10年来，全市商品住宅年均成交8.35万套，年均成交面积914.9万平方米，年平均上涨14%。可以看到，宏观经济和政策形势成为影响楼市成交的最主要因素；2008年受到全球金融危机的影响，我市商品住宅成交量环比下降达52%；而2012年以后，在楼市调控的影响下，成交连续两年出现显著下降，2012年、2011年天津楼市经历盘整，成交量再次回暖，目前在宏观方向无大动作的形势下总体平稳。

     天津市商品住宅市场的成交均价总体呈现出明显的上扬走势，2012年全年均价已超过万元，较2003年均价增长近4倍。

     2003年至今，天津市场商品住宅均价年平均增长率达到17%。2004年价格同比涨幅一度达到46%，当年城市基建规模的扩大导致的拆迁放量成为助推房价提升的重要因素。此后的2007年和2012年，全市商品住宅均价年度涨幅分别超过和接近25%。而2011年，受到“限购”“限贷”以及市场严重供大于求的影响，全市商品住宅均价较平稳，环比仅上浮3.7%。

     市场变化决定供应分布

     纵观2003年以来各区域的供应分布情况，2006年以前市内六区供应量曾经一度占据市场的绝对主流，各年供应量占比均超过和接近50%。后期，伴随城市规划的进程，市区周边区域及滨海房地产市场加速开发，换成四区、滨海新区和远郊区县商品住宅新增供应量也因此不断放大，至2008年、2009年间已经形成较为稳定的区域供应架构。

     2012年，市场的回暖和复苏带动了市区项目入市的信心和积极性，当年市区供应量占比回升至20%；与此同时环城四区和滨海新区供应占比相应下滑。

     2012年，天津市内六区新增商品住宅2.34万套，供应量232.65万平方米，占到全市的20%，较2011年供应量同比攀升了40%，其中河东区供应量同比攀升98%。路劲太阳城、天津嘉里中心、振业城中央、红星国际等6个项目年度新增供应量均超过5万平方米。2011年新增供应不足的南开区和河西区在2012年中商品住宅供应量同比分别攀升2.3倍和10.2倍，金融街中心、海河大观、天津名门广场等备受关注的新盘相续上市，仁恒海河广场、招商钻石山等项目同时新增供应。2012年内环城四区新增商品住宅2.46万套，供应面积280.78万平方米，同比下滑了38%，占到全市的24%。其中津南区商品住宅供给量最高，占到全市的12%，环城四区的49%，津南新城、中信公园城、融创中央学府、华润中央公园、首创爱这城等项目新增供应量均超过10万平方米。2012年滨海新区和远郊区县商品住宅分别供应2.63万套和3.14万套，供应面积分别为284.6和357.2万平方米，分别占当年全市供给量的25%和31%。滨海新区年度新增供应主要来自于塘沽区，其供应量占到滨海新区的58%；而武清区成为2012年全市供应量最大的行政区，其供应面积各占到全市的16%、远郊区县的51%。