2013年广州楼市或迎“求大于供”新增8 .7万套

  去年年末房产市场全面回暖，年初持续，后市发展备受期待。世联地产昨日发布最新报告，回顾并展望了广州房市的发展动向。报告指出，2013房市仍以刚需为主，或呈现“求过于供”状态，但大户型的去化将成为市场焦点问题。

  世联地产报告指出，目前广州库存总量为10 .2万套，1424万平米，1860亿元，去化时间下降的趋势显现。2013年新增供应8 .7万套、956万平米，市场呈现出“求大于供”的状态。中心区域产品全面价格豪华化的时代将会到来。

  对此，记者采访的房企无论是布局全国的万科保利，抑或扎根本土的力讯、时代等，均直言要精准定位，充分重视刚需和首改市场。世联地产首席技术官黎振伟昨日接受南都记者采访认为，未来主要的发展趋势，是产业交通配套升级，市场发展从价格发展转向价值的提升。

  三季度房价上行压力或达顶峰

  根据世联地产广州市场部提供的数据，目前广州楼市库存总量为10.2万套，共1424万平方米，估算约待售金额达1860亿元，目前广州库存量的消化时间需要13个月。

  未来供求形势上，一方面成交上升显示市场活跃，2012年广州住宅用地成交同比上升9%，住宅销量768万平方米。但是结合新增供应来看，2013年新增供应8 .7万套，共956万平米，2012年这一数据为1131万平米，相比之下今年减少了175万平方米。这意味着2013年广州市场或呈现“求大于供”的状态，供求关系仍比较紧张。

  世联地产首席技术官黎振伟昨日接受南都记者采访表示，广州市场的刚需产品长期处在“求大于供”的状态，很多价格上行压力在增加。近中心区域刚需板块在2012年放量，中心区价格约2万，“也就是中心区域产品全面价格豪华化的时代将会到来，从而价格上行的概率将进一步放大，预计2013年第三季度会达到上行压力的顶峰。”

  广州市房协秘书长许国碧此前曾表示，今年广州楼市全年楼价将呈现稳中略升的态势，涨幅在5%-10%。

  “开发商的‘以价换量’策略，造成了去年9月份以来购房者的恐涨心理，”广州经纬行研究中心副经理许婉婷告诉南都记者，刚需市场方面，供应压力仍然不小。

  此外，2012年房地产企业的开发投资意愿相对较弱，土地购置面积大幅下降。南都记者昨日从广东省房协获悉，2012年购置土地面积1805 .44万平方米，同比下降25.9%。这也意味着，今明年的供应市场并不容乐观。

  大户型成难题

  库存面临的结构性问题成为市场关注点。世联地产认为，今年市场的焦点问题是大户型的去化。

  世联地产从不同面积段供应量对比发现，2012年大户型产品供应占比非常大，占总体供应的37%。而成交量情况显示大户型整体销售并不好，刚需产品占据着市场主导地位。

  据广东房协报告，2012年广东140平方米以上的大户型住宅销售面积同比下降11.0%，销售率同比回落13.4个百分点。

  大型开发商如万科、保利、恒大等均意识到调控形势下产品定位的重要性，去年以来的重心多数集中在刚需产品。

  “当前市场形势下，我们判断刚性需求仍然是发展重点，保利产品中刚需的购房比例达80%。”保利地产副总经理胡在新如是告诉南都记者，在2012年保利千亿元销售额中，120平米以下刚需产品销售占住宅类产品比例超过七成，为保利去年高达八成的销售整体去化率贡献颇多，“这主要是受益于产品定位，主打刚需和首改。”

  广州本地开发商也及时调转风向，谨慎跟风大户型。广州力迅房地产、时代地产等，去年以来均发力于刚需大盘。力迅地产告诉南都，其在策略上强调进一步丰富产品线，集中开发城市精品住宅。

  调控容忍度或在30%涨幅上下

  世联地产提出观点称，政策风险会成为2013年市场焦点所在。世联认为，当供求情况出现大幅度翻转，吸纳率超过125%的情况下，调控政策出台概率放大。从成交均价和成交金额看，当成交均价大幅上升35%到40%的区间时，调控出台概率开始放大。市场运行到这个阶段，政策的风险期也就到来了。

  广州经纬行研究中心研报预测，若今年房价不超过20%或30%的涨幅，中央将采取巩固调控成果的配套政策。

  不过，广州市房协专委会委员韩世同接受南都记者采访时则表示，对2013年房产市场不宜过分乐观。“2012年是因为在调控之下，大量刚需释放，加上房企以价换量，刺激购房者买房，比较适销对路，销售量猛增，业绩较好。但是今年，适销对路的就不一定有那么多了。”