售房近10万套2012广州楼市交出华丽答卷

        年初跳水、年末翘尾，低开高走、量价齐升是去年楼市显著特征

       住宅成交套数同比涨三成

　　2012年广州楼市以12月大卖1.1万多套商品住宅收官，全年则销售近10万套住宅。数据显示，截至2012年12月31日，2012年广州十区二县一手住宅成交套数94777套，同比上涨三成多，其中，中心六区成交量同比涨幅达近50%，“一夜爆红”的南沙楼市成绩也可圈可点。纵观“年初跳水，年末翘尾”的2012年广州楼市，“低开高走、量价齐升”无疑是今年楼市的重要特征。

　　监控数据显示，价格方面，2012年广州全市一手住宅成交均价小幅上涨约7%，至12272元/m2。其中1万元/m2以下的楼盘在全市524个在售楼盘中占比43.9%，但成交均价在2万/m2以上的楼盘数量有所增多，达119个。值得指出的是，在去年火热的销售情况下，截至年底，全市未售套数已降至10万套左右，而去年广州楼市新增套数约6.8万套，同比减少约4.6万套，显示楼市成交主要以消化库存为主。

　　四季度成交超3万套全年最火

　　数据显示，2012年广州十区二市一手住宅成交面积约为1087.6万平方米，与2011年的成交面积相比上涨了三成多，具体网签成交套数为94777套。

　　具体来看，广州去年一季度至四季度楼市成交量呈持续增长趋势。一季度楼市延续前年年末冷清局面，开局不利，虽然在3月出现了“小阳春”，但成交量仍只有14690套。进入二季度，在“五一”假期的带动下，楼市成交量一举跃到23803套的水平，一、二季度间的楼市成交量环比涨幅达到62%。进入第三季度楼市呈“保温”状态，成交量稳步上升至26226套的更高水位。“金九银十”之后，广州成交量一路加足马力，最终第四季度成交量超过3万套，成为全年最火季节。

　　从各区网签数据来看，增城、番禺和花都依旧是全市楼市成交的主力区域，其中增城成交占比更大，达20577套，番禺和花都则分别保持在17417套和17784套的水平。上述三个区域是全市仅有的三个成交“破万”的区域，但南沙、白云和荔湾区也表现抢眼。在国家级新区规划正式获批的政策利好带动下，南沙楼市“一夜爆红”，凭临近年末的几个月，该区成交量就从前年的6000多套，飞涨至8994套。白云区是中心六区中成交量最大的，达到7195套，均价为1.67万元/m2，荔湾区也有近5000套成交，均价为1.92万元/m2。天河区虽然只有约2700套成交，均价却高达3.18万元/m2，继续保持广州最贵楼价区域头衔。

　　高价盘占比加大楼价上涨近7%

　　2012年全年广州十区二县一手住宅均价为12272元/m2，相比去年同期上涨了近7%，但涨幅明显比“限购”前几年收窄，未突破两位数。其实，去年全市第一季度均价仅为11380元/m2，而去年前4个月全市均价只在1.2万元/m2以下。去年5月及以后广州楼市的成交均价再未低过1.2万元/m2的水平线，去年第三季度全市均价再涨3.4%至12476元/m2，第四季度则继续上涨到12700元/m2的水平。去年全市最高成交均价出现在7月，达到12772元/m2。

　　2012年第四季度的在售楼盘共520多个，从成交均价区段来看，网签均价10000元/m2以下的楼盘230个，占有成交楼盘总量的43.9%；10001～15000元/m2的楼盘97个，占总量的18.5%；15001～20000元/m2的楼盘78个，占据比例为14.9%；20001～25000元/m2的楼盘69个，占据比例为13.2%；25000元/m2以上的楼盘有50个，占总量的9.5%。尽管10000元/m2以下的低价楼盘依旧是销售主力，不过较前年同期相比，去年25000元/m2以上的豪宅成交占比微升，这也和高端豪宅第四季度集中上市有一定关系。

　　统计显示，截至去年12月31日，广州未售套数降至10.46万套，比前年有所减少。但去年广州楼市新增面积和套数却比前年大幅减少约四成，显示虽然去年广州有新货井喷的现象出现，但综合来看，楼市成交主要以消化库存为主。2012年5月前，楼市的库存量基本在11.2万套上下，进入6月，销售回暖效用日渐显现，加之去年“淡季不淡”，楼市库存量在此后六个月都维持在11万套以下。

　　写字楼(公寓)

　　番禺万达广场成投资者最爱

　　在写字楼(包括商业公寓)产品中，据统计，去年全市写字楼(包括商业公寓)共签约13615套，均价2.26万元/m2，主要销售区域仍集中在番禺、天河和海珠。其中番禺万达广场以2653套成为写字楼(包括商业公寓)产品的成交套数冠军，均价1.37万元/m2。荔湾的财富公馆以965套位居第二，均价1.89万元/m2。保利天悦公寓部分售出656套，均价2.34万元/m2。表现不错的还有白云绿地广场、敏捷上城国际、誉山国际等项目。而在上半年表现抢眼的富力盈凯广场，全年共成交378套，面积约7.5万平方米，均价3.89万元/m2。

　　各大房企在写字楼(包括商业公寓)方面的表现，根据去年网签数据，保利地产以约52亿元登上冠军宝座。如果加上去年住宅项目的销售金额冠军，保利地产已成为去年广州住宅和写字楼(包括商业公寓)销售金额的双料冠军，左右逢源。富力地产则以36.7亿元位居第二，越秀地产以28.8亿元名列第三。大连万达集团去年凭借番禺和增城项目收获颇丰，以22.1亿元位居第四。

　　商铺

　　最贵商铺单价超12万

　　据统计，去年全市最贵一手商铺为越秀的万艺广场，共售出234套，单价高达12.9万元/m2，已超过去年最贵住宅侨鑫汇悦台的单价。第二贵的商铺位于越秀的步云天地(环球国际商贸中心)，去年售出62套，单价约9万元/m2。而从全市范围看，商铺销售套数冠军是增城的嘉骏豪苑，去年售出992套，单价仅6408元/m2，其余商铺成交大户也多集中在增城。市中心的商铺销售则主要集中在越秀和海珠，天伦东鸣轩售出292套，单价2.53万元/m2，海珠的中海橡园国际则售出252套，单价2.45万元/m2。凭借中海橡园国际商铺的热卖，中海地产以19.3亿元成为去年商铺销售金额第一的房企，大连万达则凭借增城万达广场以15.4亿元成为商铺销售金额第二名房企，富力和绿地集团则分别以6.2亿元和5.5亿元名列第三和第四名。值得留意的是，万科去年在商铺销售方面也有不少进账，以2.17亿元跻身商铺销售金额前十。

　　三大主因促成

　　2012年末“暖冬”

　　业界人士对2012年年末楼市的总结是有“三高”：成交量连创新高、楼价持续上升、土地成交创新高。近期楼市回暖有三个重要原因，首先是首套房贷放松等政策释放出大量的“刚性”需求，令入市的买家人数有明显的增多；其次是由于地产商则采取了各种“惜售”的销售技巧，其中，最典型的是开盘时故意放出比预期推盘数量要少的单位，或者是销售任务完成了，推货量也就顺势减少了，从而让房源看起来很紧张；而最为重要的是由于投资渠道的狭窄。近期，资本市场黄金首饰和金银市场都出现了一定幅度的下跌，相形之下，房地产的保值和增值的功能依然明显高于其他一些投资产品，从而引发了投资资金的进入。其中，最典型的就是广州南沙的住宅产品，大批买家入市为的就是投资升值而非自住。