深圳首次置业者七成成交房不到150万元

    　深圳楼市目前购房者中有七成都是首次置业，有近两成是改善型住房买家。记者近日从中联地产了解到，深圳楼市置业者的结构特征正在压制房价上涨的空间，“刚需置业者都是货比三家，如果一个片区房价涨起来他们就会到其他片区去”，分析表示，也正是因为刚需为购房主力，目前改善型等户型受市场的调控力度更大，因此刚需房型实际上涨幅度已经超过传统涨幅更快的改善型住房，市场上的二手房一旦均价超过2.5万就很少有刚需客户会考虑了。

　　目前购房者中近七成首次置业

数据显示，11月深圳一二手房成交都呈现放量态势，一手房成交面积41.55万平方米，环比上涨25.76%，同比上升185.57%；成交均价为18622元/平方米，环比下跌7.56%，同比下跌0.72%。二手房成交面积在10月份环比下跌之后，11月份环比上涨34.67%，同比上升165.99%。

　　悄然间，深圳新房供应量在这个11月达到限购政策出台以后单月推售新盘数量的最高值。数据显示，11月深圳新增供应量达到85.65万平方米，推盘量超过1万套，单月推盘量创下2010年限购政策出台以来的最高值。同时，二手房挂牌量也大幅增加，成交上升，在10月份环比下跌之后，深圳11月份二手房成交面积为52.40万平方米，同比上升165.99%，环比上涨34.67%。

　　“近期整个市场成交相比以前较活跃，二手房放盘也比较活跃，但市场上的盘源却没有大幅增加”，专家告诉记者，此前有媒体称深圳近期二手房房源放盘数量大增的消息并不准确，市场虽逐渐活跃，但也就和8月份差不多，市场不可能多出来数万套二手房。

　　而对于新房供应量达到限购后峰值，专家表示，这一统计口径并不能反映市场成交情况，很多开发商拿了预售证也有很多方式慢慢卖，这一数据对市场参考性不大。

　　二手房单价超2.5万刚需一般不考虑

　　“开发商拿了预售证但是他们并不着急卖”，专家透露，目前开发商不急售，二手房业主也不急，“他们看好市场的同时更不知道卖房之后拿钱做什么”。

　　目前深圳市场上的购房人群仍以刚需置业者为主。据中联地产的最新统计，目前二手市场上，69.4%的购房者为首次置业，18.5%的购房者为改善型置业，另有12%左右的购房者为投资型置业。“即使是投资也和以往的投资客不同，以前的都是短期套利，而现在的投资客更看重长期投资和租金回报”，专家告诉记者。

　　刚需为主的购房者结构也对市场趋势产生影响。“以前投资者多，所以房子成交很快，而限购后刚需为主的购房者买房周期则明显长”，专家认为，刚需买房者货比三家，一方面让一些片区房价无法盲目上涨，另一方面，一旦一个片区房价上超过其置业预期，那么其就会到一些原来冷门和价格低洼的片区，“比如原来冷门的罗湖笋岗现在的价格优势都被不少置业者认可”。此外，大多数置业者为首次置业，也让一些改善型住房受到冷落，统计显示，刚需型物业涨幅会比改善型物业更大一些。

　　在房价方面，前三季度中联对于二手房成交的统计显示，购买1—1.5万元单价房产的购房者占32%，购买1.5—2万元单价房产的占33.5%，购买2—3万元单价的占23.7%；总价方面，近七成的置业者都是购买150万元以下的房产，一旦单价超过2.5万元，总价超过300万元，刚需置业者就很少考虑了。