北京2012年第三季度写字楼市场需求放缓

　　2012年第3季度，北京甲级写字楼市场无新项目入市，供需矛盾仍未得到缓解，空臵率进一步走低，达到2.18%，环比下降0.27个百分点。保持上涨态势的北京写字楼租金本季度趋于平稳，环比增长2.30%，至每月每平米295.47元(46.53 美元)。受整体经济影响，北京写字楼市场需求放缓，租赁需求以扩租为主，内资企业成为写字楼市场的主要支撑。

　　本季度太阳宫凯德Mall及颐堤港购物中心投放市场，为北京购物中心市场带来177,000平方米的新增供应，大面积餐饮的引入以吸引客流是目前经营者的普遍策略。前两季度的品牌调整基本结束，本季度购物中心市场表现平稳。

　　住宅市场在经历了2季度成交量几近翻番的大幅增长后，2012年第3季度成交继续稳定增长，成交面积达到252,693.36平方米，环比上升23.82%。高端商品住宅市场售价每平方米42,999.86元(6,771.63 美元)，环比上涨4.83%；高端住宅租赁市场继二季度进一步上涨，租金环比增加4.5%，达到每月每平方米164.9元(25.97 美元)；空臵率环比上涨1.0个百分点，至5.9%。

　　2012年第3季度，北京大宗物业投资市场(成交金额大于1千万美元)共成交交易16宗，其中14宗为土地交易，2宗为整栋物业成交，交易数量环比上升33.3%。其中，朝阳区霞光里地块以169.1%的土地溢价率成交，创今年北京土地拍卖市场新高，海淀区万柳地块以26.30亿元(4.14 亿美元)成交，溢价率为40.9%。

　　　北京写字楼市场供需矛盾依旧突出，由于没有新增供应，市场可租赁面积持续萎缩，本季度甲级写字楼空臵率继续下行至历史新低，达2.18%，环比下降0.27个百分点。经济的不确定因素以及有限的可租赁面积导致本季写字楼市场吸纳走低，三季度写字楼净吸纳量为17,551平方米，前三季度吸纳量达到24.2万平方米。

　　经过两年多的租金持续上涨，北京写字楼租金增幅从上季度开始放缓，本季度，受整体经济形势的影响，写字楼市场需求明显放缓，租金增长的驱动力开始减弱，同时，目前的高租金水平已接近租户所能承受极限，写字楼报价开始趋于理性，市场平均租金同上季相比保持稳定，租金环比增长2.30%至每月每平方米295.47元(46.53 美元)。

　　分商圈而言，东二环商圈由于本季度个别项目可租赁面积位于项目的低区，租金有所下调，进而影响到整个商圈，使租金下降至258.26元(40.67 美元)每月每平方米，环比下降2.10%。CBD区域由于上季度新增供应尚有部分面积可供租赁，租金上涨较其他区域明显，至每月每平方米333.20元(52.47 美元)，环比上涨4.83%。其他核心商圈空臵率有轻微下降，租金表现平稳。

　　第4季度金融街区域将有一新增项目约54,000平方米投放市场，由于体量有限，该项目的投放不会对市场造成较大影响。预计第4季度写字楼整体市场依旧会延续目前的稳定状态。

　　商铺市场

　　2012年1至8月，北京市商业市场发展势头迅猛，全市实现社会消费品零售额4,891.2亿元(770.27 亿美元)，同比增长11.8%，增幅比1-7月回落0.6个百分点。

　　本季度，位于太阳宫地区核心地段的太阳宫凯德Mall开业，为北京购物中心存量带来90,000平方米的新增供应，此外，酒仙桥区域87,000平方米的颐堤港购物中心开始试营业，使总存量增至5,966,400平方米。

　　本季度投放市场的太阳宫凯德Mall位于地铁10号线太阳宫站，由于位臵并非传统商圈，虽有地铁经过，但交通便利度较差，因此项目引入了大量餐饮入驻，其地上五层中有两层作为餐饮面积，约占总面积的40%，希望借此吸引更多客流。该项目以年轻时尚及家庭消费为主，

　　引入了CK，GAP等品牌，此外，玩具反斗城首次进入北京，并同时在该项目及朝阳大悦城开出两店。

　　位于酒仙桥区由远洋地产和太古地产共同投资的颐堤港购物中心本季度9月20日正式营业，为北京购物中心市场带来了8.7万平方米的新供应。比邻望京，酒仙桥区域商务氛围日渐浓厚，周边人口稠密，颐堤港购物中心的开业有效的填补了区域高品质购物中心的空白，目前该项目已有超过170个品牌入驻，入驻率超过85%。

　　本季度，积家Jaeger-Le Coultre在银泰一层开始中国首家全新概念专卖店，Prada国贸店重装开业，美国工装大牌Dickies北京首家直营店落户新APM，此外，美国牛仔品牌True Religion Jeans在王府井东方新天地开业。

　　预计四季度将会有超过44.5万平方米的购物中心项目投放市场。十一及圣诞几个假日将带动北京消费市场的增长，购物中心品牌调整基本完成，预计下季度而整体市场租金则将维持平稳。

　　住宅市场

　　住宅市场在经历了2季度成交量几近翻番的大幅增长后，2012年第3季度成交量继续攀升，信贷及财政政策的放松使潜在购买者对市场预期发生变化，持币待购者开始将购买计划付诸实施，导致本季度成交面积达到252,693.36平方米，环比上升23.82%。高端商品住宅市场售价出现反弹，环比上涨了4.83%，达到每平方米42,999.86元（6,771.63美元）。

　　作为高端消费产品的别墅住宅在上季度销售量井喷之后，3季度售价开始下降。本季度别墅平均售价每平米31,123.94元(4,901.41 美元)，环比下降11.62%，成交面积为68,230.62平方米，环比下降6.78%。

　　高端住宅租赁市场由于处于租赁旺季，成交较二季度进一步上涨，租金环比增加4.5%，达到每月每平方米164.9元(25.97 美元)；空臵率环比上涨1.0个百分点，至5.9%。其中，高端出租公寓租金为每月每平方米129.0元(20.31美元)，环比增长8.6%；酒店服务式公寓表现平稳，租金为每月每平方米234.3元(36.90 美元)，环比增长1.0%(表四)。

　　北京市政府在十二五北京市土地供应规划中明确了到2015年，北京市三环以内将不再有住宅类土地供应，在缺乏供应的情况下，目前高端住宅市场只能以消化现有存量为主，而高端住宅需求依旧旺盛，因此，预计未来一年北京高端住宅价格依旧会保持稳定上升的走势，而由于政策面没有放松的迹象，成交量将保持稳定。

　　投资市场

　　2012年第3季度，北京大宗物业投资市场(成交金额大于1千万美元)共完成交易16宗，其中14宗为土地交易，2宗为整栋物业成交，成交数量环比上升33.3%，但仍不足去年同期成交数量的二分之一。

　　截至9月，2012年北京大宗投资市场整体较冷清，成交量与成交金额均不及去年同期。但第3季度成交局势有所改善，2012年第3季度实际成交金额为148.4亿元(23.37 亿美元)，较上季度增加73.77亿元(11.62 亿美元)。分项目而言，经历了8月的“空窗期”，住宅土地在第3季度完成成交8宗，成交量远超上季度，成交金额为90.88亿元(14.31 亿美元)，较上季度提高了229.63%。工业土地成交数量超越上季度，成交金额提高了144.30%，达到22.72亿元(3.58 亿美元)。

　　虽然受政府调控政策影响，第3季度北京投资市场成交中仍存在零溢价率成交地块，但也不乏部分质优价低地块以高溢价率出售。其中，朝阳区霞光里地块最后成交价格为15.15亿元(2.39 亿美元)，溢价率高达169.1%，远超现有政策允许的土地溢价率的上限，创今年北京土地拍卖市场新高；海淀区万柳地块以26.30亿元(4.14 亿美元)成交，溢价率为40.9%，与霞光里地块共同成为本季度最受开发商关注与追捧的优质地块。