戴德梁行：北京写字楼租金增长居全国之首

　　戴德梁行近日发布《2012年中国写字楼市场中期回顾与展望》报告，重点如下：

　　•市场前景乐观，有望扩张以国内市场为首的整体写字楼吸纳量；

　　•部分城市（如北京）租赁需求强劲而供应量有限，而跨国公司占主导的城市租赁需求下滑；

　　•供应量受限导致部分城市（如北京）出现低空置率，而二线城市则出现新增供应量相对现有存量比例不均衡现象；

　　•展望未来，供应量短缺将导致北京低空置率状态持续；

　　•因此，北京预计在今年及未来5年内租金增长最快，其租金有望於2013年超过上海；

　　•部分二线城市未来新增供应量相对现有存量比例不均衡现象将持续，将对未来租金增长造成威胁。

2012年上半年中国各地写字楼市场净吸纳量（平方米）

　　尽管经济表现低迷，中央政府2012年上半年推行了宽松的货币政策以促进GDP增长，这将为写字楼市场的发展提供动力。

　　纵观需求方面，受需求量增速下滑的影响，全国总净吸纳量连续四个季度低於三年来的季度平均值。总体而言，易受外部冲击影响的跨国公司和出口企业更加谨慎小心。写字楼库存主要为国内公司和国有企业所吸纳。因此，北京2012年上半年新增吸纳量为328,889平方米，居市场领先地位。

　　相比之下，上海的公司多为更容易受外部不确定因素影响的金融机构和跨国公司，其上半年的净吸纳量明显较低，仅为143,248平方米。许多二线城市，尤其是那些高度集中了出口导向型产业的城市，如大连丶青岛和杭州，这些城市的吸纳量受生产活动减弱的影响尤为明显。杭州2012年上半年的净吸纳量最低，仅为1,036平方米。

　　供应量方面，2012年上半年北京市场新增供应量仅为246,400平方米，导致其在今年上半年末期在所有城市中，总体空置率最低，仅为2.45%。相较北京而言，上海和广州上半年的新增供应量则大得多，分别为372,006平方米和309,500 平方米。因此这两个城市的总体空置率於上半年末期分别攀升至8.8%和12.9%。同时，成都丶重庆和大连等二线城市出现了新增供应量占现存库存量过高的情况，从而使其总体空置率上升至30%以上。

2012年第2季度-2014年未来供应量与现有存量的百分比（%）

最优租金与未来五年租金预测（人民币/平方米/月）

　　在租金需求强劲、供应量有限的情况下，北京的优质写字楼租金增幅居全国首位，至2012年上半年末按年增长46.8%，租金水平紧逼上海。而部分二线城市如渖阳和重庆，由於上半年推出的一系列新项目刺激了总体租金水平，租金水平强劲增长，按年升超过20%。

　　在广州，今年年初以来，其新建的中央商务区珠江新城区供应量巨大，最优租金水平连续两个季度呈下滑趋势。

　　展望未来，二线城市将继续保持相对较大的供应量，而北京下半年将继续保持供应量受限局面。从现在起到2014年，北京的新增供应量仅为988,348 平方米，这相当於其现有总库存量的19%。

　　从现在到2014年，许多二线城市也将出现巨大的写字楼供应量。例如，南京丶渖阳丶成都丶青岛丶西安丶杭州等城市，未来的供应量将超过目前的总库存量。特别是南京将新增1,839,283平方米供应量，相当於其目前的总库存量的153%，在所有城市中位列第一。

　　由於政策重点将放在外部经济环境不稳定的情况下保持国内经济增长，我们预期在全国范围内写字楼需求水平将保持相对稳定。因此，未来的决定因素取决於每个城市未来的供应量。

　　我们预计北京的最优租金将在2012年整体增加29%。因相对供应量短缺将继续影响北京，未来五年内，北京的租金增长势头将最为强劲，最优租金将在2013年超过上海。

　　在二线城市，未来供应量相对於现有存量来说相对充足，租赁需求也比较稳定，这些将继续抑制今年的租金增长。除非有重大的政策变化导致供需平衡变化，否则我们预计，当前的趋势将在未来五年持续下去。