10城豪宅成交量同比涨13% 后市或量价齐涨

　　下半年买豪宅还是买股票？不少唱多者看好后者，但在地产界，尤其是房地产开发商眼里，这个命题更好的答案似乎属于前者。虽各说各有理，但就豪宅价格是否会持续上涨这个疑惑，不妨来研究下各机构给出的相关数据。

　　就在7月19日，相关数据指明，受益于二季度市场成交量回涨，上海、北京、广州、杭州、厦门、南京、大连、三亚、成都及青岛十个典型城市的千万级豪宅，在今年上半年共成交1739套，同比上涨13%。同时，上半年豪宅市场整体分化明显。对此，有开发商和专家均向和讯房产表示，豪宅后市将现量价齐涨。

　　“降价跑量”是成交驱动力

　　除了上述十大城市，深圳、武汉等城市的高端住宅市场也是一片回暖迹象。世联地产华南首席分析师曹取表示，深圳近期豪宅供应量非常大，这种高端物业在五、六月有不错的成交成绩。

　　“豪宅的回暖确切的说是从5、6月份才开始。” 专家指出，由于二季度开发商普遍采取了灵活的价格策略，在降价和折扣等优惠下，刚性需求及改善型需求都得到了一定释放，前两个月高端住宅成交量出现较大回升与推盘量也成正相关。

　　事实上，数据显示，二季度北京、上海、广州、成都等地高端住宅的成交量就相比一季度均增加50%以上。其中，上海二季度高端住宅成交量从2012年第一季度的237套升至558套，成交主要集中在位于新兴高端住宅区的几个折扣力度较大的楼盘。

　　此外， 截至二季度，仲量联行中国住宅综合事业部重点监测的12个北京在售大户型高端住宅项目，共成交351套房源，是一季度的2.3倍。

　　值得一提的是，二季度重庆市高端住宅销售量为2,571套，环比下降22.2%，不过，同比上涨60.3%。对此，仲量联行指出，究其原因是，2011年末及2012年初重庆高端住宅市场的持续回暖，又伴随近来连续两次降息政策的刺激，使得区域内开发商在二季度打折优惠减少。

　　下半年豪宅加速放量

　　在二季度尝到甜头之后，开发商自然不愿再放过即将到来的“金九银十”。就在7月伊始，豪宅市场已蠢蠢欲动，更是由报道称，近两年的累积、压抑许久的购房需求以及楼市的回暖效应，让广州、深圳豪宅有了释放喘息之机，广深将迎来豪宅供应潮。

　　统计数据佐证了上述观点，据其统计，深圳下半年计划将推出13300套豪宅（建筑面积超过144平方米、单价在2万元/平方米以上），这个数字，相较于于今年上半年的3100套及去年下半年的2900套，增幅均逾3倍。

　　此外，数据显示，截至目前，北京已有8个公寓豪宅项目以及10个别墅项目计划在今年3季度开盘。而上海今年上半年的总推盘按套数计算为442套，尚不及去年全年的三分之一。

　　对此专家预计，三季度起，京沪广深将加快大高端住宅的供应力度。无论从政策还是市场角度分析，当下都是高端买家选择入市的好时机。到了今年四季度，高端住宅市场很有可能迎来新高，这种放量的势头还将会持续很长一段时间。

　　高端市场现“两极分化”

　　在成交量回暖的同时，研究分析，二季度，高端住宅销售还呈现出的“两极化”特点。

　　虽然一千万以上豪宅成交表现抢眼，但三千万以上的豪宅市场则有回落。据统计，北京、上海、杭州、深圳等四个城市三千万级豪宅今年上半年共计成交117套，同比去年上半年下降31%。

　　对于高端住宅两级分化的趋势，有专家指出，从成交上而言，一方面，顶级豪宅绝大多数为一次性付款客户，而此类客户数量十分有限；另一方面，成交势必受限购限贷以及房产税等政策的影响严重。不过，从投资属性来看，顶级豪宅天生具备更显著的抗通胀特性，是资金的避风港，作为稀缺资源，其价格还会延续上涨，这种马太效应可被看做是健康市场的表现。

　　虽然如此，但在开发商看来，高端住宅市场仍将会是整体量价齐增，在不久前保利、万科联合推出北京地王时，两家的北京公司总经理均看好下半年豪宅市场。

　　量价齐涨或成长期趋势

　　也就是说，顶级豪宅其实并不缺乏需求。对此，业内人士表示，从豪宅上涨很明显可以看出市场与政策的博弈。目前来说，迫于国内经济增长的压力，政府很可能是“打左灯，向右转”，直到楼市再次让人难以忍受时，才会出台下一次的调控措施。

　　可以看出，顶级豪宅成交的好坏并不是由其自身市场需求决定，因为，豪宅成交一旦量价齐涨，很有可能动摇整个房地产市场的涨价预期。

　　这就涉及到另外一个问题，目前的房价是否合理？专家指出，合理是有参照系的，如果是针对老百姓的收入，当前是一定存在房地产泡沫的；而从货币、地价等角度有足够的着力点来支撑目前的房价。

　　目前所谓的豪宅市场供大于求、供不应求都只是短期现象，供不应求才是常态。国商品住宅市场供应量一般是在1000万—1300万套之间浮动，而成交量则是在900万—2700万套之间波动，可想这个缺口是很不固定的，正是因为目前处于一种“全民购房”状态，所以大家都会认为房价太高，然而随着城镇化的持续发展，经济持续进步，无论是刚需还是改善性需求都会不断扩大。

　　专家还指出，虽然日前国统局的数据显示房价环比在下跌，但是同比仍是保持持续增长的态势，未来改善性需求会随着经济的发展越来越强劲，预计今年下半年高端住宅量价齐增，尤其体现在第四季度。