首次置业比例回落 广州二次置业客户比例逐步回升

　　　　受政策优惠最大的首次购房者在今年上半年的二手房置业得到了快速消化之后，当前开始出现了回落迹象，接过接力棒的是改善性需求。记者昨日从机构获悉，当前的二手房市场中，改善性需求开始明显增多，体现在成交上，无论是成交面积还是成交均价均开始上升，总价在150万元以上的个案明显增多。

　　“6月份购置大学校园的宿舍物业现象突然增多，其成交宗数是1~5月的总和。而买家方面，首次和二次置业的比例各占五成，一次性付款占八成。”销售人员昨天向记者透露的这个消息，引起了记者的关注。

　　大学校园物业

　　成交猛增

　　这些校园物业包括华师、暨大、中大、广工等多所高校，因为占据了良好的学位和环境，其成交单价居高不下，价位在2.9万~3.4万元/平方米之间。而原业主也属于惜售型，持有年限最短6年，最长达到13年。

　　“和一般刚需客户有很大区别，很明显属于改善型需求。”销售员表示，因为这些高校宿舍的总价多数在250万元以上，能以一次性付款方式追捧该类物业的客户，经济实力明显强于首次置业者，而且他们对于居住环境的要求相对高一些，同时要求房子的升值空间更大。上述高校宿舍的原业主，在售出原物业后，也会成为改善型客户群的其中一分子。

　　今年上半年，包括现在，一直是首次置业者牢牢占据市场的主角。因为，无论是央行降低准备金率、降息兼打折，种种政策利好的最大的受惠者都是首次购房客户。

　　数据显示，今年上半年，首次购房客户比例为87.6%，其中第二季度该比例达到88.5%，是过去三年内的最高比例。

　　另一数据显示，2012年第一季度首次置业者的比例首次超过七成，达72.6%，较以往增加一成左右，改善型的比例则逐渐下降。

　　这种大规模的入市行为，一方面促使住宅市场的成交量在短期内放大，另一方面也消耗了一批符合入市资格的准客户。从五六月份开始，改善型买家和长线投资客的活跃度有所提升。数据显示，到了6月份，改善型买家的占比为24.8%，而首次置业者的比例则今年以来首次回落到七成以下。

　　“预计第三季度二次置业客户比例会有所回升。”销售员表示。

　　在置业人群中，“新广州人”置业依然是推动二手楼市稳步发展的强劲动力，置业群体呈年轻化趋势。“到2012年上半年30岁以下的年轻买家的比例接近四成，相比之前增加了一成。

　　与之相对应的，40岁以上中老年买家的比例则日渐下降，由2008年的两成以上降至目前的一成左右。而30~40岁买家的比例一直稳定在四成左右。”分析师向记者表示。

　　改善型需求的入市，直接影响成交结构的变化。表现在数据上，是成交面积的上升和成交均价的上涨。

　　成交总价

　　拉升17万元/套

　　分析师表示，五六月份以来，中心区部分较优质高端改善型物业，比如珠江新城、天河北、滨江东、汇景新城、越秀区等高价盘集中的片区，成交明显增多。

　　而数据显示，2012年6月广州二手住宅成交套均面积为87.1㎡,较此前的85㎡左右略有上升，其中90㎡以上的占比增加。6月份广州二手住宅成交均价一举突破1.6万元/㎡的大关，高达16844元/㎡，较此前的1.5万元/㎡明显上升了一个台阶。由成交总价看，6月份广州二手住宅成交套均总价高达147万元，较此前的130万元左右明显上升。

的结果，后续房价不存在大幅上涨的可能性。”上述人士进一步介绍。

　　不谋而合，上述国研中心的人士介绍，在上周密集摸底近期楼市回暖中，各机构和被调研部门均反映，房地产交易量上升是因为以价换量，未来房价反弹的可能性很小。

　　中国社会科学院研究员曹建海认为，房地产市场已经出现反转，如果不加抑制的话恐将再次引起恶性暴涨。

　　“以价换量的确是楼市的真实反映，但成交量反弹肯定会诱发企业涨价的冲动，各地政府、机构在总结上半年房价数据，避谈后续房价上涨的压力，可能也是希望决策层定调调控时，不要再从紧。”

　　上述国务院研究中心的一位不愿具名的人士介绍，根据目前的楼市调控效果来看，预计后续调控将以稳为主，不会祭出新的更严的调控政策。

      有地产商认为认为，下半年，调控基本面还是稳定并从紧，但是预计在执行层面上将大打折扣。“上半年，中国经济破8后，地方政府暗自松动调控，和中央的博弈中更增加了一成信心。”

　　上述北京市房协的负责人称，对于中央和地方来说，楼市调控和稳增长正成为两难，继续严控，销售萎缩，房地产投资必然下行，上下游产业链的需求也将萎缩，必会拉动经济下行。下半年，尤其是三季度，保量和控价的平衡以及稳增长和楼市调控之间如何平衡是很纠结的一件事。

　　“想解决上述矛盾，就需要决策层高度关注立法层面，降低地方政府对土地财政的依赖，以及地价占比房价的比重。”上述人士如是介绍。