CRIC研究中心：房企利润水平承压，静态偿债压力增大

　　房地产上市企业2011年年报和2012年一季报披露工作落下帷幕。从盈利能力和资金安全指标上来判断，房企毛利率的上升无法掩盖房企实际盈利能力的下降，而静态短期偿债压力的加大也无法断言资金链会在调控压力下断裂。

　　房企毛利率逆势爬升，实际利润水平承压

　　从2011年一季度至今，内地上市房地产企业毛利率始终高于往年水平，2012年一季度，达到了40.23%的水平。年报表现出来的毛利率上升，与项目结算周期有很大关系。也就是说，我们在年报里看到的毛利率反映的是往期的项目结算毛利率，而并不是当期销售的项目毛利率。根据以往经验判断，房地产企业拿地后平均要过1年到1.5年开始预售，而从达到预售条件到结转入利润表又要过1.5年左右。就拿2011年四季度来说，财务报表上体现的项目结转数据，这些项目大致是2008年四季度获得的，此时的地价较低：2008年三十个大中城市的平均成交楼板价是1300元/平米左右，处于较低水平。而这些项目的实际销售时间应该从2009年下半年开始，这时房价还处于高位，且各项成本都较低。因此，目前阶段财务报表上的毛利率维持高位就不足为奇了。

　　2012年年报所体现的项目结算毛利率会略有下降。原因是这些项目的拿地时间在2009年至2010年之间，这个时间段正是开发商拿地最疯狂之时，出手阔绰、地王频出；而销售这些项目大致在2010年至2011年之间，房价虽然涨幅趋弱，但是仍在上涨途中，综合来看2012年年报中，房企毛利率和净利率均会有所下滑。

　　而数据真正出现明显下滑的将会体现在2013年的年报之中：拿地时间集中在2010年至2011年的最高时期，销售时间在2011年至2012年，房价已经出现了下降。这样，毛利率水平会有较明显的回落，考虑到日益上升的人力成本和原材料成本等支出，房企在2013年的净利率将面临极大的下降压力，公司盈利水平将受到挑战。(详见附表)

　　债务结构风险整体可控，静态短期偿债压力增大

　　自2009年一季度开始，到2011年三季度，上市房地产企业的资产负债率整体呈现单边上行的态势。市场整体资产负债率从63.17%上升到最高72.47%，直到2011年四季度才小幅回落0.91%，市场整体资产负债率为71.56%。截至2012年一季度，A股135家上市房地产企业的资产负债率出现小幅回升，上涨0.37%，达到71.93%。考虑到流动负债中预收账款不构成偿债压力，2012年一季度上市房地产企业剔除预收账款的实际资产负债率出现阶段性下降，较2011年末回落0.7个百分点，至49.05%。因此行业整体负债风险相对较低。

　　2011年中国上市房地产企业正式面临销售回款难，积极寻觅短期借款的途径解决融资问题，直接导致货币资金短期债务比走出单边下跌的态势。而截至2012年一季度的A股135家上市房企的报告显示，货币资金短期债务比出现小幅回升，上涨0.01，至0.92，似乎正在构筑货币资金短期债务比的底部形态。

　　而上市房地产企业的长短期债务比从2010年三季度至2012年一季度，出现单边下滑的态势，比值更是直接从1.95下滑到0.40。快速下滑的结果，反映了A股135家上市房地产企业已经进入短期债务偿还的密集时间段，短期偿债压力加大。　　不过，以上债务结构的分析均从静态出发。而动态来看，随着货币政策未来预期中的实质性放松，以及房企以价换量策略的不断加速，房企的资金安全水平将会得到改善。