融资成本趋降 房地产投资年内或回升

    近期有关部门发文放宽房地产市场外资准入门槛、二套房公积金贷款首付比例调整等政策成为业内关注的焦点。分析人士认为，在行业成交旺季即将到来之际，相关政策将对购房需求实现支撑，政策助力“金九银十”旺季，将强化地产短期配置价值。另一方面，房地产的长趋势下滑使得政策效应边际性减弱，投资项出现起色的时点或将晚于预期，预计年内仍有望见到房地产投资触底回升，房地产板块的投资机会将更多地突出结构性、区域性等特征。

    融资成本趋于降低

    财富证券分析师刘群表示，随着中国宏观经济的转型升级，作为整体经济引擎的房地产行业将逐步回归本来属性，向居住品转变；同时，随着国家财税体制改革、房地产税立法、不动产统一登记平台建设等工作的推进，促进房地产行业稳定健康发展的机制将进一步完善。综合考虑房地产行业的发展现状、未来的增长速度及空间，房地产行业在整体上将向后市场迈进，过去的开发模式难以重现，新模式还需探索和培育。

    齐鲁证券分析师罗文波认为，从7月固定资产投资数据来看，投资周期尚未启动，销售情况又生变化。商品房周度销量回落，房企拿地积极性有所下降，库存去化速度随着销量的减少而显著减缓，如果要维持楼市的前期增长，需要新的政策进行进一步刺激。

    平安证券分析师认为，在行业成交旺季即将到来之际，购房政策再次加码旨在稳定住房需求，结合前期多次降息带来的实际购房成本下降，在全国房价尚未全面上升之时，将对购房需求实现支撑。同时，开发商也将在四季度进入买地高峰，在当前经济下行压力加大的背景下，地产投资企稳对宏观经济具有重要意义。货币政策再次强调宽松方向，有助于降低地产商的融资成本。同时，再融资窗口开启，使上市房企在并购中具有更多资金优势。

    招商证券分析师赵可认为，房地产政策并不孤立，而是整个逆周期政策的一环。目前经济预期仍悲观将更加凸显地产的支柱作用，政策助力“金九银十”旺季强化地产短期配置价值。中期来看，经济复苏仍可期待，未来水泥、钢产量和发电量的实际产出复苏叠加前期去产能将改善产出缺口，其带来通胀回升的同时，也会增强本币币值稳定性，从而利好房地产。

    重点城市库存拐点出现

    兴业证券分析师阎常铭认为，在人民币汇率下行、经济形势疲弱、货币政策持续宽松三个因素中，货币政策是决定房地产基本面最重要的核心因素。从大类资产配置角度看，货币宽松周期，房地产占居民大类资产配置比例将会上升。长周期来看，中国房地产长周期没有达到顶点。利率市场化叠加金融自由化必将持续提升按揭贷款占银行总贷款的比重。

    罗文波认为，由于人口红利消退、城镇化进程推行过半等原因，房地产的长趋势下滑使得政策效应边际性减弱，投资项出现起色的时点或将略晚于预期，而近期新政的出台将加快这一进程，预计年内仍将见到房地产投资触底回升。同时，政策层频繁推出托市新政，在短期刺激的同时对长期需求亦形成透支。

    长江证券分析师刘俊认为，从近期行业基本面看，七八月销售环比有所降温，重点城市的库存绝对量开始下降，库存拐点出现，价格回暖从一线城市向二线城市延伸的局面已经形成。此次央行降息降准再次对资金面构成重大利好，房贷利率再创新低将进一步刺激购房需求的释放。另外，此次降息降准恰逢“金九银十”之前开发商蓄力推盘的关键时点，九月、十月的销售量有望再创新高。同时，高房价与高库存仍是行业的桎梏。流动性宽松对需求端的利好终将向供给端传导，并带来房价的上涨和供给的扩张。