地产再融资金额刷新华夏幸福拟定增募资60亿

      “过去一段时间由于销售速度较快，不少房地产企业过去一年多时间内都大量‘圈地’补库存，而销售收入不及频繁高价拿地的支出，是现金流为负的主要原因，再融资也为以后项目开发作铺垫”

      停牌一周的华夏幸福正式宣布加入地产再融资行列。昨日晚间，华夏幸福公告了再融资60亿元的定增方案，这是继新湖中宝、宋都股份、北京城建等之后的又一次上市房企大额再融资，也是截至目前已公布预案拟募资额最大的一笔。

      分析人士认为，由于不少房地产企业去年销售业绩不错，过去的一年为了补库存而不断拿地，令现金流“捉襟见肘”。数据显示，即使是行业龙头“招保万金”四大房企经营活动产生的现金流净额也不容乐观，其中万科A今年上半年的经营活动产生的现金量净额为-97.92亿元，金地集团为-78.63亿元，保利地产为-40.80亿元；情况较为乐观的招商地产，这一数据也为-12.76亿元。

      此外，目前信托业积聚了不少地产项目风险，放开证券市场的地产再融资有利于降低银行和信托业的相关风险。

      实际控制人力挺

      华夏幸福公告称，2013年以来政府对房地产市场的关注重点转移到促进行业的平稳健康发展，提倡积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。

      华夏幸福的拟募资金额是近期以来上市房企公布再融资方案中数额最大的，公告显示，本次发行拟向特定投资者非公开发行不超过1.9亿股，每股不低于32.06元，募集资金总额不超过60亿元，用于投资在7个地产项目，这些项目的实际总投资额达到了122.78亿元。

      公告称，发行对象为包括鼎基资本在内的不超过10名的特定投资者，所有投资者均以现金参与认购，鼎基资本承诺认购不超过本次发行股票数量的50%。目前华夏幸福基业控股股份公司(下称“华夏控股”)直接持有华夏幸福65.61%的股份，为华夏幸福的控股股东；鼎基资本直接持有华夏幸福0.78%的股份，为华夏幸福实际控制人王文学控制的企业；王文学通过华夏控股和鼎基资本持有华夏幸福，为华夏幸福的实际控制人。

      而就在今年8月份，已经有超过10家上市房企发布了相关再融资预案。其中新湖中宝拟定向增发募集资金55亿主要投入两个位于上海的棚户区改造项目，宋都股份拟定向增发募集资金15亿主要投入位于杭州和南京的刚需住宅项目，冠城大通拟发行可转债募集资金18亿投入住宅项目南京万盛世纪新城。北京城建拟定增募资不超过39亿元，投资北京世华龙樾、北京海梓府、北京上河湾、北京平各庄土地一级开发等项目。

      上市房企现金流紧张

      在上市房企频繁发布再融资预案的背后，是大量拿地后紧绷的现金流。

      统计显示，按照申万一级行业分类，上市房企经营活动产生的现金流量净额为-551.27亿元。类似华夏幸福这种出现净利润大增，现金流却为负的情况很常见。

      一位房地产行业分析师对记者分析称，过去一段时间由于销售速度较快，不少房地产企业过去一年多时间内都大量“圈地”补库存，而销售收入不及频繁高价拿地的支出，是现金流为负的主要原因，再融资也为以后项目开发作铺垫。

      此外，上市房企依然热衷于通过信托渠道融资。研究报告称，8月17日~23日的一周内，集合信托产品合计发行67只，预计发行总规模为92亿元，信托产品的基础档预期收益率范围为4.5%至10.5%，平均收益率为8.57%，较前一周略降0.03个百分点；其中房地产信托依然是信托资金的主要投向，上周占比近50%。从物业类型看，房地产信托中，城市综合体占比50.4%，商品房占比47.4%，保障房占比2.2%。

      而在7月，集合信托产品发行数为313只，预计发行总规模为471.3亿元，其中房地产占了54%的规模。诺亚财富认为，考虑到近期决策层对经济增长、房地产和地方政府性债务的态度，预计下半年房地产信托增速可能有所上升，地方政府融资增速可能有所下降。如果新发行信托产品偏重房地产项目重新成为趋势，可能使信托业务的行业集中风险升高。

      华南一家知名信托公司高管认为，上市房企再融资闸门的打开，对房地产信托投资人来说，以后还款会更有保障；而对以后准备投资房地产信托的投资者来说，风险也有下降，但由于上市房企有更多的融资渠道，因此回报或许会有所下滑。