经济下行压力加大 房企寻低杠杆路径

　　日前，国家统计局公布了今年1~4月份全国房地产开发和销售情况。数据显示，前4月多项房地产相关数据呈下降趋势。房地产行业前景依然严峻。

　　对于楼市前几个月的疲软表现，5月6日，机构发布了题为“泡沫——已经来了吗”的报告，表示房地产市场的急速修正可能性为15%，而这将会导致中国GDP增速在2015年骤降至5%。该报告明确表示，中国房地产市场风险“已经显著增加”。

　　对于房企而言，在国内融资成本不断攀升的背景下，越来越多的大型房企选择了去海外收购相关项目，以海外的项目为媒介，进而拓展企业在海外的融资渠道。

　　数据下滑

　　机构预期下调

　　据国家统计局13日公布的数据显示，1~4月份，商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1~3月份扩大3.1个百分点。商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅比1~3月份扩大2.6个百分点。

　　与不景气的销售数据相呼应的，是同样不乐观的待售面积数据。4月末，商品房待售面积52652万平方米，比3月末增加489万平方米。

　　待售面积的进一步增加，考验着房企承受资金周转的能力。

　　之前财政部公布的数据中同样可见房地产业的不景气。今年前4个月，与房地产交易直接相关的一些税收对地方财政增收的贡献明显回落。

　　对此，中国国家信息中心宏观经济研究室主任牛梨的判断是整个行业面临整体降温的趋势。

　　对于不甚乐观的房地产业形势，相关机构亦纷纷下调了预期。如，花旗最新报告指称，中国房地产市场面临“需求断崖”的危险，有可能出现所有中高低端住房需求全面萎缩的情况。

　　“一些较小城市毫无节制的住房建设已导致严重的供过于求。”野村中国首席经济学家张智威说，“房地产业的过度投资是中国经济在2014年和2015年面临的头号风险。”“相比于房地产市场，现在经济压力反而比较大。”克而瑞信息集团董事长丁祖昱告诉中国房地产报记者，围绕刺激经济的政策可能会在第二季度陆续出台，主要是投资消费领域稳增长扩内需的政策。

　　资金收紧

　　防风险成首要任务

　　据证监会5月4日发布的房企再融资申请最新信息显示，共有160个排队项目，其中36个涉及房地产业，占比达22.5%。

　　旭辉集团董事长林中告诉中国房地产报记者，在房地产领域，中央政府的调控思路将变为着力建立房地产行业持续健康发展的长效机制。对于房企而言，把控财务风险和防止资金链断裂，是目前的首要任务。

　　“商业银行按照银监会的要求每一季度都进行房地产压力测试，衡量房价下跌和成交量下跌对于商业银行可能产生的影响。”上海银行首席风险官黄涛表示，从技术角度测算，房价下跌对银行业造成的压力并不太大，但关联风险不可小觑。“房地产行业的问题很复杂，带动的行业很多，压力测试不能纳入附加效应；另一方面，我们担心房地产行业发生恐慌性抛盘，引发连锁式、蔓延式的房价下跌。”对于房地产行业的风险防范，部分银行早已开始“未雨绸缪”。除此之外，房地产类信贷的风险也已经成为银监会重点关注的对象。针对房地产信贷，银监会要求，强化房地产开发企业和土地储备贷款风险防范，加强经营性物业贷款风险管理和房地产信贷风险分区域管理。

　　海外收购

　　成拓展融资渠道

　　受境内融资收紧的影响，房企海外融资的热情仍然持续发酵。《中国房地产金融2013年度报告》指出，2013年海外融资方面，中国房企跃居世界第一，达到4566.25亿元。在万科的2013年度报告中则进一步明确表示：万科将继续拓展融资渠道，加强海内外基金合作，降低资金成本。

　　据中国房地产报记者了解，在市场调整期吸收廉价资金，降低开发风险并保证持续投资，是房企出海掘金的重要动因。

　　典型的表现是复星国际、绿地集团、碧桂园等纷纷加大海外投资收购力度。“海外收购本质上是拿到比较便宜的资金，通过香港的上市公司，再进行内地投资。”分析说。