信托渠道风险加剧 房企借道资管公司筹资

　　　在融资成本趋同、信托兑付风险加剧的情况下，资产管理公司如今开始成为品牌房企“输血”扩张的新宠。

　　3月21日，云南城投以债权转让的方式，向中国长城资产管理公司借款9亿元，期限3年，借款成本10.2％，并由多家关联方为其提供增信担保。

　　今年以来，除了云南城投之外，金科股份、华夏幸福等多家房企，借助相关地产债权转让的方式，向东方、长城等资管巨头们频频融资，额度累计数十亿元。金科股份曾公开表示，前述债权转让事宜，有助于增加公司资金流动性，促进业务发展。

　　多位房地产金融业内人士向《每日经济新闻》记者表示，房企仍处在高速扩张期，对资金需求强烈。由于信托前期管理制度不到位，影响了整个信托业的声誉，发行信托变得很困难，房企只好寻求更好的融资渠道。同时，随着房地产业进入下行周期，会有更多的地产项目遭遇资金风险，卷入债务链条，这为一些有实力的资产管理公司提供了更多的业务扩张机会。

　　借道资管公司筹资

　　《每日经济新闻》记者观察到，云南城投作为云南省国有资本的运作平台，之前在昆明环湖东路进行数万亩土地的一级开发，曾引发A股市场、券商机构的热捧，但后续开发至今“杳无下文”，也因此沉淀了大量资金，在当前银根收紧之际，自我救赎成为该公司扩张发展的必需。

　　除了频繁 “卖子”套现解渴之外，云南城投将目标锁定在了资管渠道。今年3月21日，云南城投对外公告称，长城资产管理公司昆明办事处以债权收购方式向云南城投提供9亿元借款，期限3年，合同约定年利率10.2%。

　　在增信措施上，云南城投的大股东云南城投集团、全资子公司西双版纳云城置业将提供连带责任保证担保，其所持有西双版纳云城置业100%股权提供质押。

　　对于云南城投来说，向资管公司借款并非首次。去年11月16日，华融资产管理公司云南分公司以债权收购方式向云南城投借款8.1亿元，期限2年，年化综合融资成本约11％，其增信措施与前述并无太大差异。

　　迪马股份董秘张爱明向 《每日经济新闻》记者表示，与信托其实也差不多，这也是当前开发商的一种融资方式。在克而瑞研究总监专家看来，房企仍然处在高速扩张期，对资金的需求量仍然非常高。

　　今年3月17日，金科股份对外表示，公司与东方资产管理公司郑州（楼盘）办事处签署债权转让及清偿等相关协议，公司旗下的湖南金科将其100%持有长沙（楼盘）金科的8.018亿元债权，转让予东方资产管理公司，折价后转让价为8亿元，期限2年，综合融资成本11.3％。

　　此外，华夏幸福及其子公司近日也与信达资产管理公司签署债权收购及债务重组协议，截至去年12月1日，子公司京御地产尚未归还大厂华夏19.78亿元债权，而大厂华夏拟将到期的18.854亿元债权转让予信达资产管理公司，交易价为15亿元，期限3年，折价率达18.4%。

　　值得注意的是，前述房企债权转让与融资一般均在2年以上。中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌亦告诉《每日经济新闻》记者，长期借贷当然对开发商会有利，一定程度上也能够稳定公司业绩，开发商现在更强调融资方式组合。

　　实际上，前述例子仅是当前房地产开发商融资方式变革的一个缩影。受国家楼市调控的深度影响，银根收紧、治理影子银行等不断加码，品牌房企阵营分化加剧，除了万科、中海、融创、龙湖等部分标杆房企能够借助海外资本平台低成本融资之外，多数扩张型房企仍陷资金饥渴，寻求多渠道融资且募资期限长中短有机组合成为必然。

　　信托渠道不再受青睐？

　　在房企的眼里，火爆多年的信托渠道不再是香饽饽了？

　　数据显示，今年初至3月23日，房地产类信托数量为212个，募资560.9亿元，平均融资成本9.72%，而去年同期的房地产类信托数量为226个，募资679.7亿元，平均融资成本9.78%。

　　“信托由于前期管理制度不到位，中间存在很多水份，影响了整个信托行业的信誉。目前发信托变的非常困难，所以房企只能寻找更多的合适渠道融资。”专家透露，据说现在几大行都停止了信托业务。

　　如此以来，在当前整个信托业转型拐点及其较高成本的房地产信托风险加剧面前，开发商更愿意选择其他渠道组合募资。

　　今年初，金科股份首次对接银华基金旗下的银华资本管理公司，贷款募资10亿元，期限2年，成本11.3%。实际上，去年下半年以来，包括新华联在内的多家房企，向汇添富、民生加银等资管机构联合发行相关资管产品募资，按照去年8月《中国房地产报》报道，这种输血房地产的类信托产品高达千亿元。

　　不过，与这种券商资管、基金资管略有不同的是，前述号称“四大天王”的华融、长城、东方、信达四大资管公司主要通过接收相关房地产项目债权。对于这批资管公司主动接盘的行为，曾有业内人士表示，此类资管公司拥有处理相关资产的丰富经验，且资金实力雄厚，也有较高的银行授信，能以较低的利率获取银行贷款。

　　值得注意的是，有些房企发行的融资类地产信托产品遭遇兑付困难，往往最终也落入了资管公司的手里，且这些资管公司偏好已经基本建成的地产项目。

　　分析表示，华融、信达等四大资管公司最早时候的唯一业务就是处理银行的呆坏账，且这些呆坏账多因土地开发、基础建设等留下来的，其固有模式就是低价接盘，高价转手，当时正好赶上了国内房地产业的上升期，取得了不错的收益，但当前房地产业前景不明，处置风险很难说。

　　记者注意到，在前述几个案例中，债权转让方均有上市公司的控股股东提供连带担保责任，同时上市公司的相关子公司还要提供一定的股权质押担保。

　　此种增新措施能否覆盖后续的项目风险？向宁远认为，这要看标的物是什么，如果是商业地产，资管机构可以通过较长期的持有运营，收取租金来实现投资回报，如果是非商业地产项目，要看每一单的具体抵押物或增信措施。