融创高价拿地后拉私募入伙引楼市调控新忧

　　距离在京制造楼面价最高纪录后仅4个月，掌门人孙宏斌“没拿过贵的地、公司不差钱”的喊话犹在耳边，融创却已经为自己的激进扩张开始寻找风险分担者。上周末，融创发布公告称，将为北京农展馆项目引入合作方，接受通盛投资12.25亿元的注资。完成后融创持股51%，通盛将持股49%。有开发商表示，北京土地价值不断猛增，使房企深信即使卖地也不亏的心态，成为勇于抢高价地的原因之一，而融创此举也给了市场一个新的信号：即便拿地成本再高，即便信贷持续紧张，只要能够引来风险分担者即可，这也引发了对调控新的担忧。

　　拿地后出让权益：或资金承压过大

　　通盛投资是一家在深圳注册的私募股权投资基金，其大股东为有国资背景的山东省国际信托有限公司。通盛投资本身旗下并无任何房地产业务，在此次入股农展馆项目，这家公司扮演的更多是财务投资者的身份。

　　今年9月4日，融创以21亿元、配建27.8万平方米异地医院的代价拿下农展馆地块。这块2.52万平方米、总建筑面积仅5.91万平方米的土地，因地处北京东三环，成为年度最引人注目的地块。一方面是因为其高达7.3万元/平方米的楼面地价“秒杀”全北京大部分在售别墅、高端物业，业内预计未来销售价格必须突破15万元/平方米才有利润空间。另一方面，农展馆地王是融创制造，而其董事长孙宏斌曾以激进著称，他的上一家开发公司顺驰就因激进拿地而陷入死局。

　　值得一提的是，接下来通盛还将和融创一起按照股权比例投资，并获得收益。

　　分析表示，房企获得高价土地后再出让权益，意味着其资金链承压过大。“今年北京土地市场竞争白热化，一些房企甚至在拿地时并未完全考虑到市场风险，导致在拿地之后资金链紧绷，为了分散风才出让部分权益，引入战略投资者。”

　　专家认为，联合拿地考虑的是当时拿地资金和竞争的考虑，而拿地后引入合作方，主要是对开发占用的资金量的考虑。“融创此次股权融资，更多是因为其自身资金链偏紧、杠杆偏高的原因。农展馆地块作为一个豪宅地块，后期资金需求量比拿地花费更大，同时去库存化可能比较慢，这对今年拿了很多地的融创来说，压力肯定比较大。”

　　并非个例对赌地价升值解套

　　北京商报记者统计，融创今年主要在一线城市扩充20多个项目，拿地金额近300亿元，占今年全年450亿元销售目标的65%，而去年仅占45%。此外有数据指出，农展馆地块距今已经合计投资达到43.24亿元。

　　今年，如融创一样敢于在地价高昂的一线城市抢夺地王或高价地的房企层出不穷。闽系开发商泰禾集团今年在京沪等一线城市多次拿地，截至目前的统计，泰禾全年拿地近200亿元，风头出尽的同时，也让外界对其产生资金方面的种种疑问。“泰禾今年初拿孙河地块时，楼面价是2.8万元/平方米，但到7月中粮在同区域拿地时，楼面价都到5万元了。泰禾卖地都赚钱，怎么会有风险呢？”一位接近泰禾的人士在接受北京商报记者采访时表达的心态可能代表着绝大部分勇于在京制造地王的房企们。

　　或引发蝴蝶效应

　　“现在这个时代是项目为王，只要有项目，各路钱都会找来，从去年底市场启动到现在都是这样。泰禾的资金杠杆用得比较高，但哪家没有用资金杠杆呢？”上述人士表示。

　　分析认为，此次融创为农展馆项目引入基金信托的资金，也正是因为进入房地产市场的资金越来越多，在明年信贷可能偏紧的情况下，这一现象会更加明显。

　　专家表示，从当前市场来说，高价拿地的房企如果卖地，确实能赚一点或者保证不亏，房企还会因为这种积极的拿地策略获得快速发展的机会。但市场是快速变化的，开发商为了扩大未来市场份额，全力拿地而低估市场风险，一旦市场出现调整，这部分房企可能还是会面临巨大风险。

　　更多的业内人士则担心，伴随着越来越多非业内资金的进入，楼市调控将面临另外一个难题：源头成本控制。