从定增融资投向保障房项目，到商品房项目融资，到融资投向旅游地产项目，再到地产公司借壳上市，房企正在不断地试探证监会对于再融资的政策底线。

　　38公司拟定增融资超900亿

　　宁波联合昨日晚间公告称，重大资产重组的基本框架已确定，即通过非公开发行股份购买荣盛集团等所持杭州盛元房地产开发有限公司、大连海滨置业有限公司两家房地产开发企业的股权。

　　迪康药业[9.98% 资金 研报]18日也发布了重大资产重组预案，控股股东蓝光集团拟将旗下房地产业务拆分整理之后整体注入，注入标的预估值90.22亿元。迪康药业此次重组实质是蓝光地产借壳上市，这是自2010年房地产重组、再融资大门关闭以来，首个房地产公司达到“借壳上市”标准的案例。

　　昨日，西藏城投[8.93% 资金 研报]也公告拟以不低于9.56元/股的价格非公开发行不超过1.88亿股，募资总额不超过18亿元，此次募集资金拟投入开发房地产项目。

　　实际上，此前已有38家地产公司密集发布了定向增发融资预案，总融资规模超过900亿元。若加上近十家房企超过100亿元的发债计划，房企整体再融资额已超过千亿元。

　　再融资不断“升级”

　　“仔细分析这些地产公司的再融资项目可以发现，从最初的定增融资投向保障房项目，到商品房项目融资，到融资投向旅游地产项目，再到地产公司借壳上市，再融资不断‘升级’，房企似乎正在用密集的定增预案来试探证监会对于再融资的政策底线。”新时代证券研发中心副总经理秦茂军对《大众证券报》记者说。

　　早期的再融资如金科股份8月13日公布非公开发行股份预案，拟以不低于每股10.81元定向增发不超过4亿股，募集资金不超过43.24亿元，主要投向保障性住房项目。同期发布再融资方案的新湖中宝、海印股份、冠城大通等房企所募资金也多数涉及棚户区改造及保障房项目。

　　“正当市场认为募资投向保障房符合政策基调，可能会获批时，随后多家公司发布定增预案募集资金投向商品房项目，使得房企再融资的真实意图显露出来。”一位房地产行业分析师总结二十几份房企定增预案后对记者说。

　　果然，随后发的房企再融资预案集体指向了商品房项目。如首开股份11月1日宣布拟以不低于5.93元/股，合计发行不超过6.75亿股，募集资金40亿元，投入北京、太原、苏州三地经济效益较好的商品房项目，并发行总规模不超过58亿元的公司债[-0.02%]券，合计融资规模达到98亿元。

　　值得注意的是，房企融资规模也在不断攀升。开始绝大部分房企的募资金额在50亿元以下，但近期定增预案普遍超过50亿元，有的股权融资的同时还顺带债券融资，甚至还有的再融资规模超过百亿元。

　　例如，停牌长达三个月的广宇发展11月13日发布公告称，拟以每股7.21元的价格非公开发行17.31亿股，购买标的资产的预估值合计约为124.84亿元。同时，拟以不低于7.21元的价格非公开发行股票募集不超过本次交易总金额25%的配套资金。根据标的资产预估值计算，募集配套资金总额不超过41.61亿元，合计总募资超过166亿元，创下今年房企计划募资总额的最高纪录。

　　专家称开闸指日可待

　　本轮房地产公司再融资调控始于2010年，当年10月15日证监会官方网站上正式发布“落实国务院房地产调控政策，规范房地产并购重组”的通知，明确暂缓受理房地产开发企业重组申请。

　　虽然证监会始终未公开通知暂缓受理房企的再融资申请，但是从2010年二季度开始，涉房类上市公司的再融资和重组同时处于相对停滞状态，至今已经有三年时间。

　　今年来，房地产再融资放开的传闻不断出现。伴随着38家公司再融资预案推出，市场猜测地产再融资可能会放开，但是证监会近几个月数次在周五的例行新闻发布会上称“目前对房地产企业再融资的口径无变化”。

　　不过，也有细心的业内人士发现，证监会在重申上述表态时与之前的表述有细微差别。此前是“为坚决贯彻执行国务院房地产调控政策，证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见”，现在是“对于房地产企业是否存在违反国务院有关规定的情形，证监会在进行相关审核时，将依据国土资源部的意见来进行认定”。

　　对此，上述地产行业分析师对记者说：“这或许意味着，未来房企融资政策可能会有条件地放开，即对不存在违反国务院有关规定的地产企业，仍有‘放行’的可能。同时，十八届三中全会着力强调市场化，预计在建立房地产调控长效机制的同时，可能逐步取消地产行业行政化限制。”

　　分析认为：“2010年调控开始以来，地产企业多条融资渠道受限，这成为阻碍部分房企发展的重要因素。虽然目前的定增预案尚没有获得证监会审核，但是密集出现的再融资需求不容忽视。地产调控既然要向增大供给转变，融资放开应只是时间早晚的问题。”

　　分析表示，银监会、证监会等仅为执行部门，在没有更高层面的政策表态前，自然不会松口。考虑到地方政府债务高筑，土地整理及保障房建设资金短缺问题十分突出，地产再融资放开可能将由从事土地一级开发及保障房建设的企业开始，有条件地放开地产再融资已逐渐成为行业内的共识。