房企年内再现密集发债 融资窗口期俨然形成

　　虽然A股上市房企再融资目前仍无下文，但多家在港上市的内房企已纷纷抛出发债方案。

　　进入9、10月份以来，包括恒大地产、绿城中国、绿地香港、碧桂园在内的大型房企已经先后发行美元债。而据记者了解，中海地产也将在近期发行15亿美元债，该笔发债将成为年内最高单笔发债个案。众多内房企举债潮再次出现，融资窗口期俨然形成。

　　密集举债

　　据记者统计，从9月份起，已有绿城中国、碧桂园、方兴地产等数家房企在港先后公布债券发行计划。据统计，9月有5家在港上市的内房企发行了美元债，共融资16.8亿美元，这也是4个月以来最高水平。

　　进入10月后，刚成为绿地集团融资平台的绿地香港，随即发行2016年到期的7亿美元债券，利率仅为4.75%。就在几天前，恒大地产也紧接着发行10亿美元优先票据，利率也仅为8.75%。一位投行人士向记者透露，中海地产计划发行3档不同年期的美元计价债券，总额达15亿美元。

　　数据显示，近两个月来内房企再次进入了一轮密集发债时期。早在今年年初以及年中，在香港上市的内房企就曾掀起过两轮发债潮。当时，不少房企人士对记者分析，一般而言，业绩披露期过后，房企业绩高于预期，往往就意味着融资举动将会接踵而至。

　　以此次中海地产为例，上述投行人士告诉记者，该公司此次大规模发债，既得益于公司本身的高信用评级，同时也抓紧了美国可能放缓推出QE、美国国债息率下跌的契机，而且与该公司刚公布前三季度经营数据上升的好消息密切相关。

　　据悉，中海地产今年前9月累计合约销售额1117.9亿港元，达到该公司上调后的年度销售目标――1200亿港元的93.2%。从数据上看，中海的财务状况并不算紧张，截至9月30日，中海在三季度支付了219亿港元地价款的情况下，手头现金仍有375亿港元。

　　在内房企中，中海也是少数获得投资级别评级的公司，穆迪给予中海“Baa1”评级，标普及惠誉均给予“BBB+”评级。显然，这也为该公司采取更低的发债利率带来正面影响。

　　“恒大地产发行的10亿美元债务，与其负债率下降不无关系。”上述投行人士称。至6月底，恒大净负债比率为58.4%，较去年同期下降37.7个百分点。而该公司前9月合约销售额为746.5亿元人民币，同比增长27.4%，已完成全年合约销售目标的74.7%。

　　未雨绸缪

　　“内地房企在国外利率下滑、国内外利率差异不断拉大的环境下发债，取得绝对和相对意义上的廉价资金，这仅仅是一方面。”广发证券一位房地产行业分析师称。他认为，目前抛出融资计划的房企，多是未雨绸缪。

　　据记者了解，从9月开始，房企的回款速度较过去稍有拉长。“原本在客户签订贷款合同缴纳首期后，一个月左右银行就会向房企放款。”一位房企项目负责人告诉记者，但现在有部分7、8月签订合同的房贷至今未到位。

　　与放款慢相比，银行取消房贷利率优惠成为普遍现象。从9月开始一线城市房贷利率优惠或者取消，或者增加诸多限制。而二套房利率甚至最高上浮30%。进入10月，这一现象开始蔓延至二三线城市，沈阳、南京、惠州等城市都传出房贷钱荒的消息。

　　上述券商分析师认为，年底前首套利率优惠取消甚至上浮的情况仍将持续，甚至上调的幅度会进一步增加，房贷吃紧现象有周期性，如果购房需求在2013年透支，明年房价的热度就会有所降温。

　　此轮房企海外融资开闸一方面是“窗口期”到来，另一方面也是众多房企希望有更足的底气。“手中有钱，心中不慌，集中发债融资也让他们抵御许多市场突发状况。”前述投行人士称。