被疑注水增发招商地产遭遇“跌停”

　　停牌一月多的招商地产揭开了神秘面纱。9月17日，招商地产抛出了一套拟定向增发2.48亿股的方案，用于收购控股股东位于深圳蛇口海上世界片区的临海地块和向特定投资者募集不超过16.22亿元现金，这一方案总涉及金额为65亿元，刷新了今年以来地产上市公司拟再融资金额新纪录。

　　不过，这一增发方案并未被市场看好，复牌的招商地产股票遭机构投资者集体抛售，当天即跌停，市值一天缩水逾48亿元。招商地产各高管表示“不可理解”。而坊间质疑大股东高价注入资产、涉嫌利益输送。这也让此次增发被赋予了悲剧色彩。

　　“股价波动受多种因素影响，希望投资者能够理性看待本次交易，一直以来投资者都希望公司能低价购入大股东土地，但要综合考量多年来深圳房价和土地价格的上涨情况，应该就会理解本次的交易价格。”招商地产董事总经理贺建亚就此事回应。

　　贺建亚还透露，招商地产对于项目的选择有科学系统的流程，对本次注入的地块未来的盈利能力非常有信心。而大股东也一直用实际行动支持上市公司发展，未来招商地产还会考虑例如太子湾、前海等其他片区的优质资产，“我们将根据公司发展战略和届时相关政策法规通盘考虑是否注入，并确定合理注入价格。”

　　此次增发方案的具体实施预计要到今年年底或明年年初，不过投资者“用脚投票”让其成行蒙上了阴影。

　　用脚投票

　　相比此前大多数房企发布的再融资方案，招商地产此次采取了大股东注资和非公开发行股份相结合的方式。

　　招商地产拟以26.92元/股的价格，向控股股东蛇口工业区发行股份约1.81亿股，购买其所持海上世界住宅一期以及与其配套的女娲广场土地使用权和文化艺术中心土地使用权。与此同时，招商地产拟以24.23元/股的价格，向不超过10名特定投资者非公开发行不超过6692.74万股，募集配套资金总额不超过16.22亿元。

　　依山傍海的海上世界片区，属于招商系提出“600亿元再造新蛇口”的重点改造核心区之一。

　　按照招商地产的表述，此次蛇口工业区向招商地产注入海上世界住宅一期、女娲广场及文化艺术中心项目，均位于海上世界片区的临海地块，属于该片区最后一宗住宅地块，仅0.13平方公里，估值48.64亿元，折合楼面地价2.9万元/平方米。

　　招商地产复牌后不久就遭到机构投资者大肆抛售，当日总成交50.38万手，振幅达8.58%，最终以跌停价报收，全天成交额高达13.1亿元。

　　当天下午招商地产举行关于发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案的网上说明会。在说明会上，投资者总共提问65次，其中31次是关于地价过高的质疑。

　　“公司股价下跌这么大，确实有些不可理解。”招商地产董秘刘宁表示，这并不意味着定增项目就被市场否定，而停牌后市场并未完全消化理解。

　　根据招商地产的测算，此番获得的大股东地块质地优良，其中的海上世界一期预计售价可达7万元/平方米以上，毛利率在45%以上，将为上市公司贡献21.7亿元的净利润。该项资产的作价占交易总价的95.6%，达46.5亿元。

　　大股东高价注入资产？

　　不过，投资者显然不这么认为。

　　理由是2012年12月，同样位于海上世界片区，招商地产以39.76亿元现金购买三宗地块，总建筑面积为25.85万平方米，折合楼面地价仅1.54万元/平方米。

　　在网上交流会上，投资者质问，为何同样片区的楼面地价，此次收购与去年相比高出将近一倍？不少投资者认为是大股东与招商地产之间的利益输送。

　　这让招商地产倍感压力，刘宁解释说，去年年底交易的土地资产用地规划与海上世界一期不同，体现在用地性质、地理位置、稀缺性以及容积率等众多方面，因此不能进行单纯直接比较。公司此番注资属于特别谨慎，大股东选择以股份置换资产，也在一定程度上向上市公司让渡价值，不存在内部利益输送的问题。

　　不仅购买的土地价格偏高，招商地产公布的定增预案低于此前市场的预期也是此次意外跌停的主要原因。此前外界极力看好的前海地块未能注入，而此次注入的资产仅有一个为住宅项目，另外两个均为配套辅助项目，这令投资者非常失望。

　　导致招商地产定向增发不被看好的另一个原因则是，市场对行业整体的信心不足。

　　分析称，地产股受到宏观调控打压，已经形成严峻的负面形势。房企再融资开闸是近期市场关注的焦点，加上招商地产65亿元融资规模庞大，市场承压较大。

　　分析认为，目前市场对融资还是比较抵触的，一方面整体行情并不太好，另一方面地产本身受政策限制，未来空间缺乏想象力，不被资本看好。同时，在优先股即将推出之前，以普通股募集资金的方式推出也会受到市场冷落。

　　尽管不被资本市场认可，但招商地产仍未作出任何调整意见，贺建亚亦表示对定增实施非常有信心。

　　报告指出，如果增发方案未获通过，公司将以现金收购，而这会使2013年末净负债率上升9个百分点，根据半年报，招商地产二季度末资产负债率72.69%，如果将增发改为现金收购，则今年年底的资产负债率将达80%左右，无疑负债压力加大，公司应该有动力推进增发。