中小房企：转型求生还是通过定增“回归”

　　如果算上大名城与国兴地产昨日公布的定增预案，目前，已有至少10家A股上市房企抛出了定增“输血”地产项目的计划，募资规模共计292亿元。这些公司的一大特点是，本轮申请融资的多数是中小型房企，而且很多都曾在地产调控期转型多元化经营，如今赶着房企再融资的大潮回归“老本行”，其中最典型的就是中茵股份。

　　不过，回归也需要“资本”，需要公司手中握有项目和资源。对于大多数房地产规模很小，甚至基本无地可开、无房可卖、无钱可收的“三无”房企来说，被市场“挤出”的命运在劫难逃，需要转型求生。今年下半年新添的房企转型案例已有万好万家、天业股份、美都控股等。

　　有条件者选择回归

　　据上证报记者统计，除去定增转型的房企，自8月1日新湖中宝打响再融资“第一枪”后，截至8月26日，至少已有宋都股份、北京城建、三湘股份、金科股份、中茵股份、新华联、荣盛发展、国兴地产、大名城等10家上市房企公布定增预案，募投项目从棚户区改造到中小套型普通商品房，从公租房、廉租房到城镇化建设综合体，大多打着符合政策导向的“大旗”，计划募资总额已达292亿元。

　　而招商地产、广宇发展、金丰投资、天津松江、莱茵置业、荣丰控股等逾10家房企正因重大事项停牌，也被猜测与再融资有关。

　　不难发现，除了招商地产是去年销售额突破200亿元的大型房企之外，申请再融资的多数都是中小型房企。其中，多家公司还曾在地产调控期向多元化发展，例如新湖中宝涉矿、参股金融机构，北京城建股权投资准（拟）上市公司等，尤其典型的要数中茵股份。

　　从去年开始，中茵股份就在谋求转型，买矿、制药和酿酒，多头并进。后因酒业低迷，公司暂停酒业投入，继而把主要精力瞄准了采矿和药业。今年3月，公司欲定增募资约10亿元继续发展黄金采选和连锁医药零售等两大新业务，不过在眼见多家房企停牌筹划重大事项，房企再融资开闸的信号逐渐增强后，立即修改定增方案，重拾“老本行”，投向高端城市综合体“徐州中银广场项目”。

　　与转型求生的公司相比，能够加入本轮再融资浪潮的中小房企已是“比上不足比下有余”。他们起码手中还握有一些项目和资源，只差资金“一口气”。

　　例如大名城本次慕投的“名城永泰东部温泉旅游新区一期”项目，大名城早在去年3月就已公布该项目计划，总投资120亿元（其中一期43.64亿元），规划占地5000多亩（其中一期占地900多亩），拟打造建设成集旅游养生和商业、居住于一体的城镇综合体。大名城有关负责人还曾公开表示：“该项目地处高速公路旁，位置优越，如进展顺利将成为公司未来新的利润增长点。”

　　此外，国兴地产的“国兴?北岸江山”东区住宅项目是公司目前唯一可开发和正开发的地产项目“国兴?北岸江山”中的一部分，该项目规划分为东区、西区和北区，目前已经开发的是西区地块，总建面约41万平方米，重庆财信集团早在“上位”之前就曾借款2.37亿元给国兴地产。

　　被迫转型仍是大趋势

　　事实上，在房企扎堆定增的同时，更多的中小房企难逃退出房地产转型的命运，尤其今年上半年，房企分化进一步加剧。一边是万科、中海、龙湖等大鳄竞相拿地，一边则是中小房企沉默不语。从上半年业绩或预告来说，提升中报业绩的几乎都是大型房企，部分中小房企由于资金链紧张或经营不善等因素，被甩在了“预亏”的底层。

　　7月5日，停牌逾三个月的万好万家公布其重组预案：山东浩德投资将以置换资产的方式，向万好万家注入镍合金资产，以实现借壳上市。交易完成后，万好万家将从房地产、连锁酒店投资等业务中彻底退出，转行镍合金冶炼与加工。这也是今年A股首例房企退出。

　　“目前，房地产行业继续保持着从紧的楼市调控总基调，同时，因房价、地价的持续走高，房地产行业逐渐成为一个寡头垄断的行业，中小型房企生存困难。”万好万家在其2012年年报中坦言。

　　近年来，万好万家在房地产行业已“停步不前”。自2010年房地产调控出台以来，公司发展就出现减速或停滞，2012年无新的项目开发，未新增土地储备。公司2012年报显示，“2013年公司将完成现有项目的开发工作，保持房产公司工作的延续性，并适时逐步退出房地产行业。”

　　随后，天业股份和美都控股也发布了重组和定增预案，拟通过非公开发行股票收购资产谋求转型。其中，天业股份拟收购控股股东天业集团持有的天业黄金90%股权，涉足矿业领域，以黄金勘探开发作为主业之一，由单一房地产业向房地产和矿业多元化经营转变。而美都控股欲将定增得到的24.6亿元用于Woodbine油田产能建设项目。顺应其在财报中所说，“在房地产调控的大背景下，大型、高周转率房地产企业的优势将更加明显，企业转型发展已成为必然趋势。”

　　从这些退房转行，或者跨界发展的房企来看，不少项目都处于二、三、四线城市，如万好万家的房地产项目均地处温州市下属的瑞安市；美都控股的项目则主要集中在杭州以及周边地区。有业内人士分析，眼下一二线城市地价高涨，不少中小房企囊中羞涩，而三四线城市“空城”、“鬼城”的出现，又反映出楼市泡沫很大，因此这些房企普遍面临着土地储备缺乏，后续不足的尴尬境地，房企转行或发展多元化业务也是“生存所迫”。