现金流成房企决策主因 中小房企融资成本高

      虽然上半年上市房企半年报还未正式出炉，但各家上市房企似乎已经按捺不住欣喜之情，据记者初步统计的数据显示，今年上半年全国销售业绩排名前50强的房企销售总额为6972.97亿元（该数据未严格区分权益销售部分，仅供参考），同比上升21.72%，大型房企业绩增长尤其迅猛。与此同时，中小房企洗牌却在加剧，部分本土老牌开发商淡出南京，转战外地。

     600亿家族再添新丁 入榜门槛再度拔高

　　2013年上半年，开发企业业绩表现抢眼。数据显示，今年上半年大型房企大肆“攻城略地”，也导致房企规模持续分化，从房企上半年销售业绩来看，规模和高周转已成为房企分化的重要指标。

　　从销售金额来看，前十名房企入榜门槛达283亿元，与2012年上半年的174亿元相比，增幅达63%；去年同期销售额为600亿元的房企只有万科一家，今年多达四家；销售额在300亿以上的企业由去年同期的6家扩展至现在的9家；华润、碧桂园、世茂三家企业以50%左右的增长速度顺利跻身前十。

　　前二十名房企的提升力度更为明显，销售金额从2012年上半年的79亿元增加至145亿元，同比增长84%。此外，前五十名房企入榜门槛也由2012年上半年的36亿元增至今年的56亿元，增幅达56%。

　　业内人士分析称，房企金额门槛纷纷提升，反映出龙头房企紧抓市场回暖时机，积极采取随行就市策略，从而实现了销售业绩的大幅增加。

　　从销售周期来看，今年的开发速度和推盘速度明显加速，南京楼市出现了“未见售楼处，先见买房人”的奇怪局面，最近甚至还出现了有楼盘一夜之间回款18亿的现象，不得不说楼市太火，房企自然也跟在后面“吃香喝辣”。

　　有人欢喜必有人愁 多家房企淡出南京

　　但所有的房企日子都这么好过么？显然不是，据记者了解，一些曾经在南京深耕多年的中小房企已经陆续放弃了在南京市场上的争夺，继而转向其他城市，甚至萌生了退出房地产业务的想法。

　　曾经先后成功开发过盈家春天花园、花雨南庭等项目的盈嘉地产在南京已淡出视线。据该公司副总经理罗国跃介绍，“现在公司的项目主要集中在东北长春，南京近两年无拿地计划，所有项目也已近尾声，暂时性退出南京市场。”曾经成功开发过经纬城市花园、南方花园的江苏经纬房地产有限公司，目前在南京仅剩枫林湾项目在售，其房地产业务逐步转向马鞍山、镇江等三、四线城市发展。

　　对此，南京下关城市建设开发（集团）有限公司营销总监王先跃表示感同身受，“南京除了本土的银城、栖霞、高科这几个房企外，其他的中小房企几乎在市场上失去了声音，基本上都没有了土地储备，保利、万科、朗诗、中海等大型房企已经占据了大半壁江山，80%的中小房企已经失去了竞争力。”

　　王先跃表示，“我们正在逐步淡出房地产开发业务，土地储备和后期开发也已经进入尾声。与此类似的，还有建邺城镇、雨花城镇、鼓楼城镇、秦淮城镇等。”

　　中小房企融资成本高

　　“大型房企多盘联动的大动作让中小房企望尘莫及，洗牌在加剧。”世联地产集团研究总监吴志辉表示：“这是必然的趋势，现金流充足、土地储备充足、开发经验充足……这些都是大型房企胜出的法宝，而中小房企往往只能守着为数不多的货量过一天算一天，缺乏持续的竞争力。”

　　“一边是富得流油，一边是勒紧裤带。”有业内人士形容现在的房企格局。与大型房企相比，中小房企不仅是在开发周期、土地储备上处于下风，在现金流上，尤其捉襟见肘。不仅如此，针对中小房企的融资门槛也在提高。据统计，今年年初社会融资规模迅速扩张，相当部分非信贷融资流向了房地产，通过高杠杆信托融资的中小型房企将面临来自资金成本的压力。

　　“目前房地产信托融资成本很高，15%很常见，20%的都有。”华夏基金理财经理饶先生介绍说，通过单一信托渠道融资的中小型房企未来将面临巨大压力。据了解，房地产面临调控的大背景下，商业银行对房地产企业的开发贷往往实行“名单制”，“规模大、回笼快的大型企业受青睐，而对中小企业公司则十分谨慎。”

　　吴志辉表示，在融资能力相对较弱的情况下，很多小型房企会求助于高杠杆的信托渠道，而大型房企就不存在这一困难，万科地产总裁郁亮日前在接受采访时称：“行业里现金最多的是万科。”

　　交通银行首席经济学家连平则判断，“龙头房企资金回笼情况较好，融资渠道通畅，中小房企下半年融资将更加困难。”