地产信托收益跌破10% 今年3000亿到期

　　2013年初的房地产信托市场，新年伊始就遭遇了“滑铁卢”。

　　1月15日由五矿国际信托发行的天门双赢信托贷款信托预期年收益率仅为9.7%，但已是当周同类产品中收益率最高的，而在1月7日当周，同样的情况也出现在中投信托发售的颐景1号房地产投资信托上，收益率同样是9.7%。

　　仅仅是2个月前，排名前列的房地产信托的年收益率普遍还在10%以上，甚至高达12.5%——14%，而平均收益率在9%左右。

　　据统计，截至1月18日，1月房地产信托产品发行数量为8只，其间首次募集规模达29.89亿，平均发行规模为3.74亿，平均预计收益率为9.5%。

　　其募资规模和2012年的情况相去甚远。较近的2012年12月和11月，房地产信托产品发行数量分别为53只和35只，其间首次募集规模达120.68亿元、104.34亿元，平均发行规模分别为2.33亿和3.86亿，收益率分别为9.05%、8.91%。

　　“年初整个市场没有2012年那么繁荣。”分析表示，房地产投资需求放缓、信贷政策的放松直接导致信托公司发行产品的数量降低、速度放慢，而随着房地产信托规模出现下降，信托产品的收益率也难再回高。

　　事实上，在信托业内人士看来，今年年初就已出现的房地产信托收益率下降，今年内都未必会有回升，如果按此发行速度，这类房地产信托产品收益率甚至还有继续下滑的空间。

　　房地产信托发行规模锐减

　　专家表示，信贷的宽松和房企的资金需求降低导致了1月房地产信托规模锐减，而这一减少属市场正常的回调，符合经济规律。

　　“从历史来看，每年1、2月份确实是每年房地产信托的淡季。”华东一位信托公司老总表示，2012年年底，房企拿地成汹涌之势，银行对房企的信贷直接收紧，而到了2013年开年，银行资金面逐渐放宽，房企容易拿到利率较低的贷款，因而直接导致1月份信托产品没有那么受捧。

　　例如中投信托有限公司颐景1号房地产投资集合信托计划，今年1月中投信托对其进行了推介。有知情人士告诉理财周报记者，该产品募资规模未达到1亿。

　　规模的锐减直接关系到收益率的变化。而中投信托去年房地产信托回报均在10%以上，甚至有的产品收益率高达12%，今年的颐景1号房地产投资信托年化收益率定为9.7%，首次不达10%。

　　一位大型信托负责人告诉认为，国家对房地产调控的不放松使得房地产投资逐渐放缓，在市场低迷的情况下，房企收缩融资成本储备现金过冬，加上融资渠道本身也越来越多元化，信托公司因此也主动调低年化收益率。

　　上述大型信托负责人还表示，由于房地产政策的持续收紧，房地产信托的监管部门在相关信托产品的推动上也会更加谨慎。

　　今年收益率难回升

　　2013年，房地产信托面临高额兑付。中金公司研报显示，2013年预计到期房地产信托规模2816亿元，总还款额约3100亿元，将迎来兑付高峰。中国信托业协会的数据也显示，2011年房地产信托新增余额为2558亿元，按房地产信托期限一般为两年来看，加上去年的房地产信托也可能面临兑付，预计今年房地产信托兑付本息有可能超3000亿元。

　　年底，房地产信托产品到期无法兑现事件频发，或将对房地产信托产品收益率造成一些影响。

　　上述华东的一位信托公司负责人告诉理财周报记者，以往，房地产信托市场各有天下，大信托公司追求稳定、信誉度高的大型房企，发行的产品收益率还比较低，而中小型信托公司往往合作的企业都是中小型房企，他们往往热衷于发行高收益的信托产品。近来房地产信托到期无法兑付的事件频发，中小信托公司意识到需要进行一定的风险控制，也在尝试调整产品的收益率和销售对象，压缩利润，但是在调节的过程中，他们难与大型信托公司形成竞争。

　　“他们压缩收益率，不过又难以找到比较好的项目，接下来的日子并不会太好过。”他透露。

　　上述大型信托负责人也认为，2013年是房地产行业大调整的一年，随着大型房企和中小型房企的差距逐渐拉大，房地产信托市场也会受之影响，一些相对应的信托公司收益也会受到较大影响。

　　此外，有信托内部人士对记者表示，现在信托公司找到好项目没有那么简单，为了维持收益，压缩利润的现象比较常见。

　　专家认为，按房地产信托发展的市场规律，去年下半年达到高峰，今年应该不会继续走高，所以收益率还会下来。

　　前述华东某信托公司负责人表示，平均9%的收益率确实比较低，如果仍然维持1月份的发行速度，那么2013房地产信托的收益率将持续走低，短期内下调千分之五是极有可能的。