部分银行拟增加开发贷款额度积极开发房企客户

      沪上某开发商称，房地产开发贷额度增长只是个概念，即使有额度银行也未必给资金。

      2012年中国楼市在一片反弹声中收官，部分银行对于房企2013年的开发贷申请已有松绑迹象。

     1月16日，部分股份制银行人士称，有意增加2013年的房地产开发贷额度。更多受访银行人士的普遍说法则是，眼下尚未接到总行的最新信贷政策，但银行对于房企的态度确有微妙变化。

     某专业财经媒体昨日援引某股份制银行公司业务部人士的表述称，“我们已调整2013年向房地产开发商的贷款政策，从过去压缩房地产贷款调整为支持政策，我行的房地产贷款增速将至少与银行整个贷款增速保持同步。”

     这一表态被视为部分银行在2013年房贷政策微调的一个信号。

     某国内龙头房企相关负责人昨日称，银行对于房企的态度的确有所好转。这和房地产市场回暖不无关系。但在实际操作过程中，银行依然十分谨慎。该公司去年申请的几笔开发贷款，至今还没有获批。银行开发贷款松动，总体还停留在感觉上。

     部分股份制银行开始“积极开发房企客户”

     从早报记者了解到的情况看，流露出松绑开发贷意愿的股份制银行不在少数。

     某股份制银行上海分行相关负责人昨日介绍，近期银行内部对房地产企业开始出现一些改变，比如会积极联系和开发一些优质的房地产企业客户，具体业务怎么做，还要看总行的政策以及企业的资质。

     这已有别于2012年初。据该负责人称，2012年初，除了个别优质房地产开发企业，银行几乎压缩了所有房地产企业客户的授信额度。对于新增的开发贷款，也一律不接受。

     另一股份制银行大客户部人士的表述更为直接，“今年给开发贷的额度，肯定比2012年要多。”

     某股份制银行上海分行人士则透露，今年的开发贷利率会有所下降，投放额度会增加，还会扩容可获得贷款的优质房企名单。

     银监会在2010年便着力推行开发贷“名单制”管理，简单理解，就是只有名单内的房地产企业才能获得开发贷款，因此也被业内称为开发贷的“白名单”。

     据了解，各家银行的开发贷白名单并不一致，通过对业内公认的房地产行业前五十强进行筛选，结合各家银行原本合作比较密切的优质客户所拟定的名单，一般都在50-60家。

     去年年初，受贷款额度和调控政策影响，多家银行开发贷款利率“坐地起价”，定价较基准利率上浮从10%～30%不等。

     国有大行瞄上城镇化

     眼下已明确新增开发贷额度的银行并不多。

     某股份制银行上海分行相关负责人称，银行对开发企业的态度的确有了微妙的变化，但尚未落实到行动。

     一南方股份制银行分行相关负责人则表示，目前还未接到总行最新信贷政策，针对开发贷的审慎投放态度尚未发生变化。

     在开发贷的投放上，国有大行由于规模大，因此占有足够的市场份额。

     一国有大行公司业务部的负责人昨日称，目前该行对开发贷的投放与去年一致，无论在规模还是审批上都未有放松，“这一块，国家的政策还是卡得很紧。”

     但另一国有大行某分行负责人的说法则是，“总行今年的政策还在研究，我们会在保持去年规模的基础上，对商业地产项目择优投放。”

     据该负责人称，该行在去年新增投放的开发贷款规模就很大，主要投向保障房，商业地产的投放规模是减少的，今年来看依然会保持投放规模。

     但他也强调，该行针对可获得商业项目开发贷的优质房企“白名单”目前还未扩容，也未接到总行进一步放松的信号。

     此外，多位受访国有大行人士承认，看好今年城镇化建设可能带来的潜在融资需求，商业银行或许在此领域投放可观的信贷规模。

     工行一分支机构负责人透露，今年城镇化的贷款可能会适度放开。

     另一国有大行人士亦称，“总行正在研发支持城镇化的产品。”

     “这一块我们还在研究，但肯定不能和开发贷直接画等号。”一国有大行人士强调，城镇化并不完全等同于房地产开发贷。

     “开发贷总体供小于求”

     受访开发商的感受也是，银行眼下对开发贷仍然谨慎。

     据某国内龙头房企相关负责人介绍，由于企业的扩张需要，每年都有一定新增贷款的需求，也有多家大型银行会给出不同的授信额度。但授信额度只是一纸契约，如果开发项目要动用贷款，则要在土地款支付完毕、四证齐全之后，向银行申请。在这个环节，银行往往卡得很严，特别是去年，许多新增贷款都迟迟得不到审批。因此，最终申请到的（开发贷）额度远远小于授信额度。

     沪上另一家大型房企高管亦称，房地产开发贷额度增长只是一个概念，有额度未必等于给资金。

     “银行在额度充足的情况下，还要衡量企业的多项指标。以申请开发贷款为例，要衡量企业自有资金是否充足，开发规模多少，以及融资的项目的资质，这直接决定了企业的还款能力。”这位高管说。

     某港资开发企业负责人对此感同身受。

     他昨日介绍，去年底他所在公司拿了几幅地理位置优质的地块，之后合作银行就主动找到他们，询问是否要申请开发贷款，“有了优质的项目，申请到贷款的时间也会短很多。”

     某国企开发商直言，对开发贷款额度上调并不过于乐观。“为了防止热钱过多流入到开发企业，银行不会大幅提升开发贷款额度。开发贷款总体处于供小于求的情况。”

     中小房企融资难

     银行对不同规模的房企态度也各异。

     银行更倾向于资金实力强大的大型企业或者国有企业，中小企业的融资境遇并不容乐观。”上述港资开发企业负责人说。

     某中型房企相关负责人昨日即称，由于没有新增项目，该公司已经很久没申请到新的贷款；要求续贷的项目，也一直没得到获批。这意味着他们不得不转向融资成本更高的信托，甚至于高利贷。

     某国有房企营销负责人坦言，中小企业的融资能力远低于大型企业，在得不到低成本的银行贷款的情况下，中小企业的资金流十分紧张。

     据他讲述，去年不少房地产企业四处借钱，有的企业甚至把股权也拿出来质押。个别资金宽裕的房地产企业，会把一部分资金拆借给这些中小企业，要求的资金回报甚至高于信托。即使如此，小房企能融得的资金依然是杯水车薪。

     分析认为，今年中国的融资总量将上升，在这个判断下，无论银行是否主动上调开发贷款额度，直接或间接流入房地产的资金会较去年有所增加。但银行倾向于优质的大型企业，此举无疑将再次推高行业的集中度。另一方面，流入房地产企业的资金，也可能推动房价的反弹。

     某股份制银行人士也说，即便开发贷额度上升，受益较大的也是资质较好的大型企业。资金的倾斜，无疑将进一步推动房地产行业两极分化。

     据他介绍，去年年中，随着资金状况好转，不少房企希望扩张而向银行提出融资。比如某家境外上市的房企，希望申请一笔贷款帮助其并购上海的多处物业。