楼市回暖难解小房企之困资金短缺加速行业洗牌

      与去年年初不同，今年楼市初始迎来一片“涨”声。新公布的2012年度销售榜单显示，大型房企的业绩明显好转，行业集中度也进一步提升；而楼市回暖下的小房企，却因资金不足，只能望“地”兴叹。告别了暴利时代的房企，开始呈现两极化格局。有机构预测，2013-2015年或将有至少30%的房企出局。

      调控之下无奈卖地求生

     在“史上最严”的调控政策下，去年年初的楼市经历了一个漫长的“寒冬”。大型房企由于实力雄厚，尚可通过“以价换量”来缓解资金压力；而缺乏调整能力的小房企，在“严寒”面前恐怕只能卖地“取暖”，甚至接受破产兼并的命运。

     据报道，沿海家园为了解决债务危机，接连抛售旗下资产进行套现；并在去年9月份的时候，通过资产对换向深圳控股出售了其在苏州的商业项目；另外，在A股上市的中华企业、荣安房产等中小房企也通过抛售资产展开自救。

     此外，随着楼市调控的持续进行，一些小房企无奈接受破产兼并，房地产市场重新“洗牌”似乎不可避免。去年四月份，杭州金星房地产开发公司和广东顺德广德业两家小房企相继宣告破产，一时间引发了业内对房企“倒闭潮”的担忧。

     伴随着小房企的卖地求生和破产兼并，房产企业“圈块地就能挣钱，卖栋楼就能发财”的暴利时代似乎也走到了尽头。建业地产董事长胡葆森在去年曾公开表示，“一个暴利行业是不可能持续的，只有一个合理的利润空间的行业，才能够持续稳定的发展。”

     融资能力不足望“地”兴叹

     进入去年下半年，由于刚需人群入市和“去库化”策略成效显现，楼市开始逐渐“回暖”。受此影响，土地市场在去年年末持续“火爆”。与财大气粗的大型房企相比，小房企往往缺乏资金和融资能力不足，只能够望“地”兴叹。

     虽然，大型房企的销售金额整体上涨；但是，中小开发商的整体销售情况一般。据南方都市报报道，不少中小房企依然面临困境，处于亏损之中，苦于资金短缺。深圳证券信息有限公司数据显示，有23家A股上市房企净利润为负，处于亏损状态。

     此外，融资难也进一步加剧了小房企的生存困境。据广州日报报道，金融资源对中小房企并未开放，银行贷款基本无望，没有优质项目的中小房企连高息信托都难以发行，部分陷入困境的中小房企被迫选择民间借贷。

     加之，大型房企由于前期的“去库存”策略，在回笼资金的同时，急需拿地补仓，使得土地价格随之水涨船高，极大的加重了小房企的拿地成本。在去年的最后一天，华远地产旗下的全资子公司以491.18%的高溢价率，夺得北京通州区梨园镇一地块，创2010年以来北京土地市场溢价率新高。

     两极分化三成小房企或将消失

     根据新公布的2012年度销售榜单显示，大型房企的销售金额与面积同比去年均有上升，全年销售额超千亿的房企由2011年仅有的一家万科扩容至三家，绿地和保利成功挤身“千亿俱乐部”，房企集中化程度进一步加大。

     在大房企光鲜亮丽的背后，小房企的处境却在日益恶化。近日，机构预测，如果目前的房地产调控政策继续持续下去，加之未来几年经济发展速度可能放缓；在2013-2015年的三年间，可能将有至少30%的房企出局。

     面对两极格局下，小房企的逐渐淘汰出局。兰德咨询总裁宋延庆表示，“在某些市场，特别是一线城市，市场集中度快速增高的趋势值得警惕。如果集中度过高可能会形成一定垄断，不利于控制房价，也不利于房地产市场的持续健康发展。”

     但是，也有业内人士认为，适度的破产并购有助于房地产市场健康发展，因为房地产不能成为一个只能赚钱不能破产的行业。分析表示，房地产行业的集中化，在短期内不会波及房价，更不可能产生行业垄断。