复星2亿地产信托35%收益未筹过半考验四川信托

 　　“认购门槛500万，预期年化收益率22%-35%。”

　　2012年11月28日，由复兴集团联合四川信托发起的“复星豫园商旅文基金股权投资1期集合资金信托计划”开始推介，预计募资2亿，上限最高不超过4亿，以有限合伙人（LP）的方式投向复星集团开发的商业旅游地产项目。

　　“目前已经募集几千万了，到2亿就先成立1期，然后再募集2期。”12月12日，四川信托相关人士向理财周报记者表示。

　　记者独家获得的该项目《尽职调查报告》特别说明：“信托计划的收益完全依赖GP的商业决策，四川信托对信托计划的本金和收益不做任何承诺，对投资者的盈亏不承担责任。”

　　而一年前理财周报独家报道的国开金融联合昆仑信托、中海信托发行的500亿“国开城市发展基金”，预期收益率也高达20%-37%，二者产品模式与投资领域十分相似。据了解，国开城市发展基金首期100亿1年的募集总额才12亿。

　　“这类产品风险还是比较高的，收益很难有保证，主要看未来房价的走势。”用益信托分析师徐颖风向记者表示。

　　四川信托4亿LP驰援复星

　　该商旅文产业基金的发起人是复兴国际及其子公司豫园商城，GP是上海豫园商旅文产业投资管理有限公司（简称星豫资本）新设的子公司，法人代表则是复星集团执行董事兼联席总裁范伟。复星、豫园商城以及GP出资1亿，也就是说该基金总规模为5亿。

　　“有限合伙的模式中，关键是GP是否真实出资。”徐颖风称，“另外，GP决策所投的项目不能是关联项目，否则就存在利益输送的可能。这中间需要信托公司的严格监控，否则还是有很大隐患的，最后风险的承担者还是投资者。”

　　尽调报告显示，该信托基金共有6个备选投资项目，包括沈阳北中街项目、徐州回笼窝项目、泉州晋江项目、徐州珠山项目、天津步行街项目以及苏州沧浪城项目；同时，该信托基金拟“首选投资一个项目——徐州回笼窝项目，但最多不超过两个项目。”如果还有资金剩余，剩余的资金将会被投入另一个项目。

　　据了解，徐州回笼窝项目位于徐州市的彭城广场，用地面积4.3万平方米，建筑面积约14.3万平方米，拟投资总额15亿；土地成本49826万，开发合计成本94358万，总成本10.02亿，预计投资利润率44.2%。

　　收益率22%-35%？

　　那么高达22%-35%的预期年化收益率能否实现呢？

　　“理论上是有这种可能，但复星投的项目都很好，这就要看投资者的眼光了。”四川信托相关人士称。

　　尽调报告显示，该信托基金的项目盈利主要来自于三个方面：土地溢价、持有商业增值和商铺住宅的销售获利。

　　“商旅地产是国家鼓励开发的，复星以低于市场20%以上的价格取得土地；加上复星成熟的商业运营和品牌溢价，销售价也会高于市场。”四川信托的上述人士表现得信心满满。

　　据了解，该信托基金收益率是通过测算投资IRR(项目投资收益率)来测算，“若所参与的投资项目资金IRR主要在25%-40%左右，则信托投资者的预期年化收益率在22%-35%左右。”

　　尽调报告显示，上述拟投的6个项目预计IRR均在25%-37%之间，其中首选拟投的徐州回笼窝项目的预计IRR>30%。

　　“投资项目决策时我们有一票否决权，只有IRR超过25%（对应投资者收益22%）的项目才会通过。”四川信托相关人士称。

　　在风控设计上，由于是有限合伙形式，该信托基金并没有任何抵押物或质押资产，只设定了相应的回购机制。

　　“有限合伙制就是大家出钱一起开发，收益共享，风险共担，如果项目亏了，复星也不可能贴钱给信托投资人。”某信托公司高管称。

　　该信托第二年开始付息，一年付息一次，“GP只有在投资人获得超8%的门槛收益时，才能分配收益，超额收益部分GP提取20%。”上述四川信托人士称。

　　预期收益高于母基金

　　事实上，该信托基金只是复星商旅地产的冰山一角。

　　2011年11月，复星集团子公司豫园商城董事会通过《关于组建“复星豫园商旅文产业基金”的议案》，以复星集团下属企业（GP，指普通合伙人）出资84%，豫园商城下属企业（GP，指普通合伙人）出资16%的形式成立基金管理公司，注册资金5000万。

　　该基金预计募集规模50亿，用于豫园特色商旅文产业的项目开发和运营管理。其中，豫园商城下属企业（LP，指有限合伙人）承诺出资比例为16%，最高不超过8亿，预期年化收益率18%-20%。

　　而四川信托发行的复星豫园商旅文基金股权投资1期集合资金信托计划正是上述基金的子基金，预计收益率却超过母基金。

　　豫园商城董办相关人士向记者表示：“目前这个基金具体的项目管理都是由复星方面负责，我们（豫园商城）出资份额比较少，在基金中的角色只是相当于财务投资者，很少介入到具体的管理事项中去。”